文档介绍：房地产项目中的SWOT分析
SWOT分别代表:strength(优势)、weakness(劣势)、opportunity(机会)、threat(威胁)。SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论,然后再调整企业资源及企业策略,来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。
我们基本了解了SWOT的概念,那么在实践中如何去运用这个方法进行有效的分析呢?
目前,SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括:企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发,房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT分析。本文以下所要介绍的是:房地产项目中运用SWOT分析的方式、方法和方面,以及可能遇到的问题。这也是我们在多年实践中累积的一些心得,希望能够给房地产项目的开发提供参考借鉴。
根据中则思达的经验,运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次:基本面分析、辩证法分析和程度(概率)分析。下面,我们就对这3个层次分别加以解释及阐述。
基本面分析是最基础层面的分析,即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子,A是旧城商业街改造项目,通过简单的分析,我们可以得到这样的一些结论:
A项目的优势是:地处市中心、交通方便、人口集中。
劣势是:地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。
机会是:政府加大旧城改造力度,给予众多优惠条件。
威胁是:市中心商业街众多,并有相似类型的项目形成竞争。
这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来,这些结论非常重要,但基本上略加思考即能得出,只能作为决策参考的基础。
所谓辩证法分析,就是对以上的结论进行深一步的探讨,运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手,探讨解决问题的方向。依旧是以A项目为例,我们对上面所提到的优势进一步分析:
地处市中心:市中心确实是热闹繁华的所在,但随着城市向外延伸,市中心的概念也将越来越淡薄,并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。
交通方便:这也是一个双面刃,地块的公共路线当然四通八达,然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体,但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物?
人口集中:人口集中是商业街经营的关键,人多自然卖的就多。但这些人的购买力如何?消费意识怎样?这些问题仍然需要深入调查。
对劣势进一步分析:
地价昂贵:由于地段的原因,地价比其他地区会高出许多。然而,与同档次地段进行横向比较,该地块也并不是最贵的。并且,这样的黄金地段,上涨的幅度可能很大。
拆迁费用大:这部分支出将是不可避免的,并且处理不当将会造成不良的后果。但是,如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作,也是能够将成本降到最低的。
基本配套设施老旧:这方面是可以通过改造实现转变的,关键是成本核算的问题(究竟哪些方面需要改造?费用多少?投入和产出是否成比例?)。
机会是政府承诺的优惠条件,但仍需要考虑:优惠条件有哪些?哪些能够兑现?兑现的可能性又如何?在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求?等等。
威胁来自于相似类型的竞争项目。然而,这些项目也为开发提供了借鉴,如果能够认真分析同类项目的得失,未尝不能“后发制人”。
当然,以上所讲的这些只是“凤毛麟角”,