文档介绍：济南市南辛庄东街项目 商业概念性策划方案目录:序言思路和说明一、基本策划思路二、说明第一部分策划目标第二部分项目SWOT分析第三部分项目市场定位一、消费者定位二、功能定位三、主题定位四、市场定位总结第四部分功能分区和业态亮点一、功能分区二、业态亮点描述三、建筑景观建议第五部分项目推广战略一、案名二、实施品牌推广战略第六部分项目经营战略一、概论二、营运管理内容第七部分项目招商战略一、招商原则二、目标商户三、招商工作内容序言思路和说明发现本项目的优势和弱势,结合机会和威胁,扬长避短,,寻求启发,,吸取精华,因地制宜,,特别是目标消费者的调查,、基本策划思路在对本地块进行前期市场定位和概念性商业规划时,将其定位于一个综合性的商业项目,从商业地产的常规发展模式入手,由浅入深,有狭义到广义地认识本案,逐步探索本项目的特殊性,挖掘其潜在的经济价值,寻找产业创新与市场需求的交汇点。本商业策划案是基于充分的市场调研,,此方案是在无施工图的基础上做的,所以仅能提供初步的布局方案,具体细化的布局计划将在招商阶段、在建筑施工图基础上,结合意向租户的要求同时进行不断的完善。此策划着重于从商业角度提出市场定位、功能分区、业态布局和建筑景观等建议。不仅考虑市场定位在业态布局上的体现,同时也从招租和今后管理的角度考虑项目的开发。二、说明第一部分策划目标一个真正成功的商业项目,应满足社会公众利益/政府综合利益/开发经营利益三大要素,只有达成了这三个不同的目标,才能真正满足社会的需求、与公众的利益保持一致。——从决策层次的角度来说,满足城市总体规划的要求,符合政府发展的总目标;——从市场需求的角度来说,满足市场各需求群体的要求,能为他们带来价值的项目;——从经济利益的角度来,满足开发商的开发利益,满足商业零售商等相关行业的经营利益。综上所述:一个合理规划的商业项目,不仅仅需要考虑开发商、零售商和消费者的价值,还应该给当地居民和政府带来好处。社会公众利益政府综合利益开发经营利益第二部分项目SWOT分析优势(S)政府规划将带动的大量高素质人口的导入项目周边规划为住宅区和商业中心,未来的整体商业环境的孕育十分重要。劣势(W)项目位于传统的城市西部,原有的商业环境不太理想。新商业中心的培养期较长。机会(O)商业项目整体水平不高,中高档消费市场和个性化的消费理念需要培养,但是随着城市化进程的加快,本项目将面临着很巨大的消费市场。威胁(T)同业竞争激烈,同时期有许多具有现代化商业理念的项目开工和规划中,对于本项目而言必须找到适合自己的差异性定位。SWOT分析中的S、W、O、T不能孤立地看。其中的每个点都是争议性的观点,因为不同的商业策划,将改变SWOT分析中各个元素的作用。如何寻找最佳的消费者定位,商业功能定位和建筑规划,将这些争议性的观点,转化为本项目的优势和机会,。在通过对项目的实地考察之后,根据对项目宏观、微观方面的调研,可以得出以下结论:第三部分项目市场定位一、,项目潜在消费群体主要有以下几大类:区域内居民区域内白领和高级管理层区域内来自酒店、办公楼的商务客人其他区域的济南市民国内游客(以休闲度假游客为主)、区域内居民定位中高档的新区住宅,将引入一批具有一定消费力的新型消费人群,改变原有区域消费力较低的现状。B、区域内白领和高级管理层消费能力较高,是社会先进文化的代表,是“时尚”的拥护者。同时不可忽视由此产生的商务消费。C、区域内商务酒店的商务客人消费能力较高,有频繁的公务、商务需求。追求休闲娱乐的新生活方式,需求品质较高。。随着经济水平的提高,休闲娱乐的需求不断增加。(以休闲度假为目的)随着消费观念的改变,休闲度假游已逐渐成为旅游的主流人群,他们不满足于景点的观光,注重对休闲娱乐场所的需求本案目标消费者的特征:具有一定的消费能力和现代消费意识商务/公务消费能力强在满足物质消费的同时,注重精神上的满足具有多元的文化背景,既崇尚现代的生活方式,又渴望体验艺术文化等高层次享受二、功能定位——商务生活领地花园式办公楼、现代化商务酒店、个性化的商务服务,在这里领略现代休闲商务的完美。休闲商务提供给商务人士的是宽松自由舒服的空间和完善的生活元素。——时尚消费特区本项目的功能定位将对济南人现有的生活方式加以引导,并成为济南时尚消费的风向标、城市潮流的带动者,成为济南城市的地标性项目。——休闲