文档介绍：薅羅薁蚀蚁芈目录羆蒃膂蚃螀膁第一部分莇膅荿项目研究背景……………………………………………………………………………………………………………3蒂袀莆螈薃袆第二部分膁羀袂市场概况了解……………………………………………………………………………………………………………4羅莅莀1、整体情况分析羀肀蝿2、发展态势综述莆螂芅3、区位差异分析羃肀蚂螆蒄***第三部分螁膀袇区域市场分析…………………………………………………………………………………………………………38***羂蚅1、区域环境简介薀芀莃2、区域楼市分析芄蚄艿艿莀羅蚅膂膄第四部分莂葿膃SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………43肆袄莀1、地块环境调研肁蕿莈2、SWOT分析蒇羀薃第五部分蕿芈袃项目定位分析…………………………………………………………………………………………………………57薆蚂膈项目定位薁莈蒆客源定位蚃莄羃户型定位莀蒈蚄第六部分肄袂腿项目定位在规划思想中的体现………………………………………………………………………………………66腿薇袈蒅薄蚆袈蚇肀袆肂芀羁螇羇肃螄肅第一部分、项目研究背景螀袇袀蒄膂肈为准确市场定位,我们对海湾项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质,我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托上海商品住宅市场(主要为别墅市场)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达到如下目标:葿袇肅袅羃薅了解上海市别墅市场的整体状况及变动趋势;薂羇薁了解上海市别墅市场产品设计的发展趋势;芅莁聿了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况;芀肇蒈掌握海湾项目所处地块的基本特征;蚆肃羄掌握海湾项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;聿***莁明确海湾项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在;螃薁膀掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;袈芆薆明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会;膄芃莄提出海湾项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的若干思路;袁莆肂10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。薅螁羈蚀蒆羈通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知,本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图,能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。羆蒃袃荿蒆袂莇袁罿第二部分、市场概况了解蒂薆肇薄薂蒆一、整体情况分析膁蚆薂1、上海别墅市场趋向成熟羄莄肁罿螆膅上海别墅市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代后期,随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展,在上海出现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮,但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一,市场化程度较低,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。莅螂羆直至1998年下半年,随着中国经济的持续、高速发展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。螈袆芃经过这三年的发展,上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓(叠加式别墅)的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”,均可看作是别墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。螆蒄袈近年来,上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续15%的幅度递增,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10%,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激,可以预见,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。螁羅薇袃羂莅2、市场供应状况分析薀肅肃——供应量持续放大芄蚄罿艿荿蚆据统计,目前上海别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。,则近2~3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。蚅膂螄另外,从2001年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,去年1-,;。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。莂葿螃肆袄羁——区域分布以近郊为主