文档介绍：鲁能盈滨半岛项目 整体定位与启动区策略版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳***顾问股份有限公司所有,未经深圳***顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈:海南鲁能广大置业有限公司1报告主要内容第二部分启动区物业发展建议第一部分整体定位及发展策略市场机会城市使命定位方向案例借鉴整体发展策略功能布局开发分期启动区策略市场分析客户分析启动区物业建议第三部分经济测算项目区位:项目属澄迈县老城区管辖,紧邻海口西部海岸线,距离海口市中心20公里项目在海南的位置项目在海口的位置海口市三亚市盈滨半岛江东组团海甸岛中心组团老城工业开发区盈滨半岛长流组团20公里3项目交通:目前滨海大道已修通至海口火车站,规划将通至盈滨半岛,将缩短市中心与项目距离,会为项目带来直接利好中心城区滨海大道盈滨半岛南海大道美兰机场西线快速40公里目前从市中心通往地块道路为:滨海大道—秀英大道—南海大道—西线快速干道,均为城市主干道,道路通达性好;距粤海铁路轮渡码头及铁路海口北站(客运站)4公里,距离西海岸7公里,距离市中心20公里,距离美兰机场40公里。4①②③⑤④⑥⑦⑧⑨⑩碧海金沙溢盈海岸王府京杭别墅金手指高尔夫温泉小镇熙岸高尔夫西海岸前沿大酒店金鑫足球训练基地盈滨海岸项目范围:区域占地11平方公里,现已获取5000亩土地,目前项目地块权属复杂零散,已有少量开发目前半岛内剩余大部分土地还未征为国有,未来涉及征地拆迁补偿工作量较大;半岛内个别地块是本项目难以获取的。编号地块情况①共约1890亩;其中规划寺庙区490亩,已建成永庆寺80亩;东面458亩已定为启动区,年内启动和销售②405亩,年内启动和销售③④⑤⑥共约1360亩;地块零散,4、5号地块中间有零星楼盘开发⑦⑧;周边为农村集体用地,权属简单,保留原始自然风光⑨⑩各1500亩;农村集体用地,原始自然风光;目前非鲁能所有,未来获取的机会很大5地块资源:盈滨半岛有着丰富热带海景资源,独特内外海环境资源保存完好,人文景观永庆寺已落成开光澄迈县老城区盈滨半岛海口市永庆寺西海岸前沿大酒店金鑫足球训练基地月亮湾高尔夫1234134外海永庆寺内海2外海北望琼州海峡,内海辐射整个项目周边;优质海景资源,但与三亚等地海景仍有较大差距;2009年4月22日永庆寺落成庆典暨开光法会外海内海鸭塘6项目属性界定:知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目占地11平方公里,规模大内外海生态环境资源得天独厚距市区较远,认知度低,配套缺乏人文景观永庆寺落成开光全国知名旅游城市属性界定知名旅游城市边缘具有丰富热带海景资源及一定人文景观的大规模区域旅游地产项目7为了寻找项目的发展方向,世联针对本项目特征,设定具体研究思路开发商鲁能的优势区域发展定位区域发展方向定位增值规划布局空间布局研究开发时序各个地块开发顺序各个阶段开发市场情况规划增值、运营回现整体发展策略规划布局及开发时序市场趋势:寻找海南市场发展趋势,掌握市场需求城市使命:从规划布局上进行分析,未来本区域在海口,在海南,将会承担的作用案例借鉴:通过对各种成功案例研究,寻找项目发展方向01市场趋势030402010506079现状区域具备一定的自然人文资源,但不足以在竞争中突围,原有的资源及海南现有的开发模式都不足以成为项目的驱动力从市场趋势及客户需求出发,挖掘项目的发展机会寺庙作为宗教文化信仰地,难以形成项目驱动,对区域整体开发无明显带动作用人文资源——永庆寺对比三亚及海南岛东部沿线物业,海资源已严重同一化,项目海资源优势相较逊色自然资源——滨海生态海南岛以海景+高尔夫+住宅/酒店的假旅游地产模式泛滥,未来易陷入同质化竞争海南岛现有的区域开发模式整合还是摒弃?10