文档介绍：容积率的漏洞解读
【摘自】城市规划-2012-11-P74
【作者】周盟农
【作者简介】
周盟农(1963-),男,武汉理工大学管理学院副教授。
【摘要】建筑领域中的客积率违规,近年来表现尤为突出,它是引发权力寻租的一大诱因。住房和城乡建设部与监察部已出重拳,要从根本上解决城乡规划工作关键环节的***问题,以提高土地利用集约程度。只有准确地理解建筑客积率,剖析开发商的违规行为,引导地方政府全面厘清和纠正有关容积率制度与客观现实难以适应的部分,才能出台更加细化的地方性文件,提高城市规划的管理效率,实现城市规划的定量管理。
【关键词】容积率;城乡规划;建筑面积;投影面积

1 客积率分类的意义

房地产建设规划中,有两个非常重要酌专业名词,一个是建筑容积率另个是建筑覆盖率。容积率多数情况表现为对建筑物高度及居住舒适度的界,而覆盖率则是对建筑密度的限制,所以建筑覆盖率也称建筑密度。虽然容积率的计算公式到处都可以查到,但是真正探讨容积率的涵义
,容积率表现出来的阿拉伯数字代表什么,修改它对于居民会产生何种后果,多数人并不知道。其抽象的学术概念无法进入公众的般知识范畴,阻碍了普通民众对城市规划的理解,以致形成一种奇特的感知壁垒【1】。事实上,即使一些专业人士对容积率的理解也存在偏差,笔者试图对容积率的内容进行解读,让更多的人理解这些抽象的概念并且把握它与普通民众的关系。
容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说容积率关系到城市居民居住的舒适度。因此,容积率是城市规划管理中所采用的一项重要指标,也是微观上影响地价最重要的因素【2】。一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但随着建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低居住者使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率客观上存在理论上的合理值。
专业人士对容积率的理解偏差,并不是概念上的问题,而是对具体事项所指容积率的范围、内涵、分类产生的误解。为此笔者试图将容积率作如下分类。
建筑容积率按照计划与实际执行的不同,可以分为规划容积率和实际容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率
,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值,又称“毛容积率”【3】。它表示每公顷用地拥有的建筑面积。实际容积率是地块开发完成后的容积率,也称“净容积率”,它是每公顷建筑基地上拥有的建筑面积。
按照建筑物的使用性质不同,建筑容积率分为住宅建筑容积率、工业建筑容积率、商办建筑容积率、综合建筑容积率。其中综合建筑容积率的建设项目,是按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率,它不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。
按照是否包含地下建筑面积来确定容积率,容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。
按照微观区位来划分容积率,容积率可分为某宗地容积率和某栋建筑物的容积率。如宗地容积率表现为某住宅小区的建筑容积率,宗地面积依具体情况而有所不同。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。某栋建筑物的容积率表现为某一栋楼房的建筑容积率建筑层数与容积率成正比例关系。在一些资产评估和房地产估价理论教材中计算单栋楼房的总地价、楼面地价经常用到。
把握了容积率分类,就会明白在建筑密度一定时,加大建筑面积只能把房屋盖得更高,增加房屋的层数提高容积率。随着房屋层数的增多,房屋单位面积成本由于基础工程费及地基处理费的分摊单位造价必然降低【2】。然而当层数达到一定值时,开发商就需要加固基础,增强房屋抗震性能加大房屋承量结构的柱梁、板的强度增加电梯等,房屋造价由下降转为上升,而开发商售价的增加幅度低于成本增加的幅度并且容积率的增大造成建筑环境质量下降难以吸引消费者购买
,所以说容积率客观上存在合理值。不仅如此,容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。中心城市规模大土地集约化利用程度高,地价总体水平高楼面地价占房屋开发成本比例高【2】。房产项目调高容积率,也意味着单位面积土地出让金降低开发商为商品房支付的地价成本也随之降低。通过降低楼面地价来降低开发商开发成本效果明显。反观些中小城市土地集约化利用程度较低,地价总体水平偏低,开发商成本主要受房屋造价影响通过降低楼面地价来降低开发成本效果并不明显。另外容积率对同一城市不同区位地价的作用也不同。城市中心区位交通条件优越土地利用效益、。在一些城市边缘区投资者竞争激烈,