文档介绍：昆山金鹰项目市场部分
易居中国·上海房屋销售集团有限公司
大上海事业二区
2010-11-22
宏观市场分析
新一轮调控政策出台,是对近期市场回暖迹象的又一次打压,虽然针对国务院新政的昆山地方政策并未出台,但对昆山购房者的信心而言,势必有所影响,从而产生观望心理;
上海的限购政策,令上海的房产投资空间狭隘,从而将上海投资客的目光引向周边城市,昆山无论从其发展速度、还是便捷的交通,都将是寻找房产投资目标的投资客驻足关注的地方;
本项目预计在2011年上市,在近一年时间里,政策压制下的购房需求会逐渐积蓄膨大,随着楼市价格趋于平稳(抑制价格增长过快为此次政策主要目的)政策得到缓解,新一轮楼市的繁荣会如期而至。
宏观市场分析近期新政持续出台打压
中央
“”中央二次调控:限购套数、地方问责制、首付比例30%;
“”上海楼市调控细则:抑制不合理需求,增加有效供应,重申信贷、限购一家限购一套,房产税引而待发。
“”央行加息:
“”央行:11月16日起,。
上海
央行
昆山政策变化
外地人限购(外地人可以买房不变)
不能提供半年以上社保证明的非昆山本地居民申请住房贷款,按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行(首付款比例不得低于50%,)
可提供半年以上社保证明的的非昆山本地居民申请住房贷款,按本地居民首置政策执行(90平以下首付20%,以上30%,)
二、三套房贷款(三套房又限制贷款了)
认房、认贷
购买套型建筑面积在90平方米以上的家庭,
属于第二套房,首付款比例不得低于50%,
属于第三套房,全面停止贷款
备注:7月份时市低迷,第三套房,四大国有银行依然封死,而中小银行可通过面谈获得不低于二套房的信贷方案的贷款,但到8月后第三套房全面停止贷款,会影响一部分投资客进场。
对于二套房的认定以家庭为单位,并执行“认房又认贷”的政策
对于一次性付款购房而言,目前昆山的政策没有构成任何障碍
昆山并没有出现限购政策,外地人购房仍然保持原先贷款需提供社保证明的限制。
7月开始昆山成交逐渐小幅增长,市场出现“回暖”迹象,“二次调控”并没有让昆山市场迅速进入冰冻期,房价依旧稳定。
供应:“4月新政”后,新增供应量大幅减少,7月开始新房供应逐渐增大,总体昆山新房市场可售房源达到四万多套,市场供应充足;
成交:“4月新政”后昆山住宅市场急速缩量,7月后开始成交小幅上扬,市场出现“回暖”迹象,“二次调控”后,10月份成交继续放量,是否持续下去,还需看11月份的成交表现;
成交价格: “新政”后昆山住宅价格相对较为稳定,7月后受国内一线城市普遍回暖的影响,价格出现积极的回升走势,2010年9月昆山住宅均价为6850元/平米,%。
昆山整体住宅市场
1、政策的严厉程度超前,但执行力有待考证;
2、客户的观望心理加重,但购买力后备强劲;
3、未来的楼市影响分化,但发展力空间巨大;
宏观市场分析针对新政结论
项目解读
珠江路
地块四至:东至黄河路、南至汛塘路、西至珠江路、北至东新街
经济指标:占地面积:72623平米容积率:- 总建面积:395000平米
酒店面积:48000平米产权商铺: 33000平米
商贸百货:102000平米住宅面积:122000平米
东新路
汛塘路
娄江
市政府
大润发
地块现状
本案地块
黄河路
昆山游泳馆
昆山电视台
昆山图书馆
大润发
城市公园
昆山体育中心
本案
娄江
朝阳中路
邻近市政府大楼,北面临绿地及水系,周边离大润发超市较近生活便利
项目紧邻昆山市中心地带,交通条件优越。地块毗邻:
毗邻长江南路、前进路交通干道,可快捷到达全市各处,并可经长江南路达到沪宁高速、苏昆太高速。
此外:
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本案地块
昆山火车站
京沪高铁
沪宁城际铁路
昆山站
铁路
京沪高铁
城际铁路
长江路
比邻多条主干道,快速到达全市及沪苏等地
项目交通
市政府
长江中路
前进路
沪宁高速
项目周边2公里内生活配套齐全,有:
商业类:
大润发商圈:距本案500m
前进路商业街:距本案1km
火车站商圈:
教育类: 市一中:
开发区实验小学:
公共类:
市政府:
本案位于市中心,