文档介绍：德州阳光新天地
商业部分初步定位思路
(沟通稿)
A
主题定位建议
根据调研结果显示,本案适合两种定位走向,分别是:
项目周边商业物业形态主要以低端底商供应为主,经营品类以服饰、小型餐饮、五金建材为主,虽距离德百只有600米左右距离,但自东风路南行,商业氛围已经能够清晰感受到质的变化。这样的商业氛围,会使人感觉本案的商业档次无法提升,如果,因商场定位问题最后导致被同质化,难以跟当地已形成一定经营优势及规模的德百抗衡。
那么最好的出路短期看来作为专业卖场面向公众,似乎比较稳妥。但考虑到项目未来的整体发展和“金益德”品牌塑造,虽然短期来看风险性较小。但专业卖场只能以租赁为主的盈利模式,会使返租压力倍增,出现长时间由开发商垫付返租的情况;此类情况一旦出现,在后期的运营管理过程中经济效益和社会效应的损失却是惨重的,所以这种专业化卖场定位看似稳妥,但从长期发展来看风险大,利润小,不利于企业长期发展。
若未来走向定位为传统百货的形式,同类竞争也是不言而喻的。紧邻德百商业中心处于老城区商圈的边缘地带,老城区德百雄踞一方多年,银座作为山东最大连锁商业集团,进驻德州后目前已初步完成老城区网点布局。尤其是德百,品牌资源丰富,同时采取对入驻品牌控制的经营模式,差异化竞争之路看起来也是举步维艰。
因此,对于本项目而言如何找到突破口,至关重要!
项目主题定位构想
商场消费,毋庸置疑的说,大部分是女性客群在家庭购物消费中占据主导地位。当代女性的地位越来越高,因此,本项目应以此部分人消费****惯为主线进行业态组合梳理。
不论是在职场还是在家庭,现代职场人士不断被肯定的同时,生活、工作、学业的压力也随之而来,酗酒、嗜睡等很多不健康的舒压方式也应运而生,在多种压力的催生下,找到一个合适的化解渠道是非常重要的。
因此,整个项目业态定位时侧重女性消费、侧重生活情趣消费主线是一个重要的环节。
从前面的市场调研来看,无论是距离我们最近全市经营最好的德百也好,还是银座,都以作为老城区商圈中最重要的商业设施餐饮娱乐消费成为城市商业的短板。
经过反复的论推敲,以个人独享、与朋友共享、与爱人分享为作为商场未来发展方向,并以时尚购物、餐饮娱乐消费为主线脉络的一站式消费场所几乎还是市场的空白点。
新步入社会
20+
成熟、独立
30+
以家庭为导向
40+
综合考虑商业经营特点,我们的定位针对年龄在20到40岁的女性顾客及其家庭,把她们的生活态度作为项目的主题经营特点。
40+
30+
•有机的、再循环的天然
产品
•满足家庭需要
•反年龄的生态健康护理
•固有品牌的忠实用户
•身体护理,SPA,美容
•高雅、舒服、独立的环境
•独享的服务
20+
•基本身体护理和化妆品
•独特,创意
•时髦,流行
•甜食,下午茶
•奥特莱斯概念店
我们的目标-她们喜欢……
20+
30+
•追求时尚、流行
•对新鲜事物感兴趣
•注重自我形象
•渴望变得成熟
•把大量时间花费在发展人际关系上。包括恋爱、交友。
消费关键词:时尚、约会、交友
•花费大量时间在工作上,朋友聚会相应逐步减少,同事关系维护,业务关系维护成为交际要点。
•拥有自己的风格,个性鲜明
•有了一定的经济基础,开始寻求生活质量和社会认可。
•关注自身健康和美貌
•刚建立自己的家庭
消费关键词:商务、风格、品牌、康体健身
40+
•关注自然环境和生活健康
•消费****惯回归为实际
•更多关注于事物的功能性
和耐用性
经济基础上升到一定高度,开始具备中高端消费能力。
消费关键词:商务、实用、品牌
我们的主要目标-她们……
20+
30+
•恋人
•朋友
•消费关键词:情侣时尚、约会、交友
•爱人
•同事
•客户
消费关键词:商务、风格、品牌、康体健身
40+
•子女
•父母
•爱人
消费关键词:生活品质、美容、养生、康体健身
我们的目标-她们的关联人群延伸……
主题定位建议
为了顺应未来市场竞争的发展,我们通过对本地市场大量的调研分析后认为,我们不能单纯的以经营任何一种商业形态来对待项目。SPACE一直主张,商业经营的是什么,其实并非商品那么简单。任何一个商业设施都应该有自己明确的定位主张,也就是说每一个项目都应该呈现出不同的生活主张。我们应该考虑的是,给每一个消费者一个不得不喜欢的理由,由于我们项目经营体量以及周边商业环境分析,我们得出以下商业主题定位:
德州新生活品质策源地
德州首席“Lifestyle Shopping Center”商业
项目目前的区位优势明显,但其周边的商业氛围和人流不足以支撑一个三万多方的商业项目,我们只有依靠特色的商业主题来吸引消费者,以目的性消费和崭新的经营理念培养出一批“忠诚”的潜力消费群体。也就是说,我们不能期望自己像