文档介绍：新余恒基地产项目调研报告
武汉宝骐市场咨询有限公司
二零零九年二月
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武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告
项目背景
项目地示意图
项目地
项目简介
物业背景
恒基·国际广场原由江西恒基房地产公司开发,后因无力偿还债务,恒基公司将恒基·国际广场1-6楼商业物业及32套住宅产权折价4100万元转让与江西金峰生物集团有限公司,部分抵偿债务,部分为金峰生物集团投资,其中商业裙楼部分(含地下车库)投资约3648万元。目前,商业裙楼部分一层东侧和西侧门面分布售出和出租,用于开设药店和银行。
恒基·国际广场位于新余市胜利南路团结西路路口西侧,是一栋33层商住两用物业,其中1-,即将进入商业策划、招商营运阶段。为了对其商业
裙楼发展大型商业的可行性进行分析并提供项目定位建议,宝骐机构进行了详尽、深入的
调研,将为该处物业的商业发展提供专业的策划方案。
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武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告
项目背景
江西金峰生物集团公司是一家专业生产、销售烟花鞭炮,并集化工原料、生物制品、建筑建材、房地产开发为一体的大型民营企业。2001年8月经外经部批准取得自营进出口权,是国内最大的花炮出口企业之一。
投资者背景
物业所有者发展商业的优劣势点评:
物业产权清晰且集中;
产权所有者财力雄厚,且心态较平和,具有获取商业地产长期收益的远见和耐心
优
物业为被动接受的现房,而非遵循商业地产开发规律量身定制,其物业条件和周边环境可能会限制商业功能的选择;
产权所有者无商业发展经验
劣
我司将结合项目的背景以及项目面临的内外部环境,对其商业规划做出全面考虑,提供多套备选定位方案,并针对项目情况进行财务预测。
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武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告
调研方法
实地考察
深度访谈
普查
入户问卷调查
交通设施实察
交通流量监测
配套服务设施实察
竞争商家实察
调查范围:周边2km
投入样本量:330份
有效样本:306份
调研方法
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统计局深访
规划局深访
商务局深访
重点商家深访
周边两公里居民户数普查
新余市500平米以上零售商家普查
新建楼盘普查
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武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告
分析方法
SPSS 、EVIEWS
Excel等
描述性统计分析
线性回归分析、相关分析
四象限分析、交叉分析
商业地产可行性研究模型
商业地产定位模型
分析模型
分析方法
分析软件
编码
给问卷所涉及的每个选项编码;
剔除无效样本,遴选有效样本。
问卷输入
把有效问卷的内容输入电脑,并对录入的数据进行逻辑查错,以确保录入数据的准确性。
数据处理
针对录入的数据设计相应的数据库,利用专业分析软件进行相关分析
确定数据间的函数关系,设置相应的字段;
建立关系型数据库;
应用SPSS ;
通过Descriptive Statistics(描述统计学)的各种方法进行统计。其中涉及Frequency(频次分析)、Descriptive(描述分析)、Cross tab(交叉分析)等多种统计方法;
经过SYNTAX程序的运算,得到所需相关数据;
再使用SPSSHELP表单导出插件程序,保存导出文件。
数据检验
使用Microsoft Visual ,;
使用Microsoft Excel中数据透视对结果检验。
问卷调研分析技术
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武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告
报告框架
城市发展研究
商业发展研究
项目立地分析
竞争分析
项目可行性及定位调研
项目外部环境研究
项目物业特点分析
物业内部结构分析
物业外部条件分析
项目定位建议
业态定位研究
项目定位方案建议
财务分析
项目经营模式
项目投资回收期分析
风险提示及应对策略
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武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告
一、项目外部环境研究
商业发展研究
项目立地条件研究
项目竞争分析
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城市发展研究
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城市发展研究——城市概况
新余市位于江西省中西部,是江西省重要的工业城市,素有“钢城”、“小香港”之称。新余市总面积3178平方公里,现辖“一县四区”:分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区、新余经济开发区和仰天岗管委会,人口112万。
新余市区面积约60平方公里,人口约43万;三面环山,一面傍水,孔目江、袁河绕城而过,形成“一城五区,两江四