文档介绍：上海_黄浦区137#街坊旧改项目
谨呈:上海中水电大厦有限公司
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项目背景研究
项目背景及写作思路
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项目背景及核心问题
项目限制条件
客户目标
2002年已取地,受政府闲置土地梳理政策约束,如不开发,土地收回风险大
地块为毛地,且地块内居住状况复杂,拆迁工作量大
两地块的规划限制条件:用地性质、容积率指标
完成拆迁成本预测,掌握影响拆迁因素,顺利推进地块拆迁工作
进行项目开发的效益评估,推进项目决策
通过旧城改造项目树立企业形象,满足政府期望
核心问题
在巨大的拆迁成本压力下进行本项目的开发是否具有经济可行性?
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解决思路
项目地块居住情况梳理
多种拆迁方案测算
项目整体定位
项目效益分析
未来价值研究
1) 自用办公
2) 市场维度
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报告主体写作技术路线
现状条件
区域发展
案例研究
政策分析
预判拆迁周期
市场分析
项目整体定位
经济测算
规划限制条件
基于市场的开发方案
调整房源差价
调整开发物业类型
调整补偿单价
拆迁方案
容积率调整建议
基于自用办公的方案
三峡企业战略
非经济效益比对
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项目地块基础情况
闲置土地回收政策
拆迁政策及流程
拆迁模式分析
拆迁案例研究
拆赔方案比较
一、拆迁方案分析
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地块位于上海市中心城区黄浦区,毗邻人民广场商圈和南京路商圈。,区域由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合
项目四至:地块四至分别由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合,牛庄路东西向贯穿其间,将地块分为两片区。
规模:。
北京东路
福建中路
浙江中路
牛庄路
宁波路
137-03#
R3
容积率:
137-02#
C2C8
容积率:
顾家弄
人民 广场
南京路
外滩
南 北 高 架
延安路高架
区位:本项目位于上海市中心城区黄浦区,毗邻人民广场商圈、南京路商圈。
区位及四至
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现状业态
图例说明
商铺
住宅
其他
项目地块内以商铺和居住为主
其他业态包括:
学校(北京东路小学分校、星光幼儿园等)
写字楼(华通大楼)
政府办公(黄浦区工商联合会)
商务酒店(辰龙酒店)
其他
住宅
商铺
现状业态
地块内物业以商铺和居住为主,其他业态包括教育机构、商务办公、酒店等设施
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地块中共有商铺154家,其中2号地块73家,以机电五金类为主;3号地块81家,逐步由机电五金类过渡到包含饮食娱乐的混合式业态
现状业态
—商铺
2号地块商铺共73家,以五金机电为主
3号地块商铺共81家,相对于2号地块,商铺类型较为分散
地块商铺以沿街商铺为主,弄堂里也有一些由住宅改建的商铺
牛庄路上的店铺与2号地块情况类似,几乎全为机电五金类店铺
宁波路、浙江中路上有“小杨生煎”、“良友”便利店、棋牌室等饮食娱乐场所,机电五金店有所减少,呈混合业态
店铺主营业务除了辰龙商务酒店、百花塘茶庄,其他都为机电五金类,呈现高度的产业集聚
地块中共有商铺154家
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现状业态
—居住
地块内居住房屋形态:
沿街商铺上的住宅都为此类型
居住条件很差,阁楼、夹层多,居住户数也多,建筑面积小,无独立厨房、卫生间。现有住户多为外来租赁人口。
传统里弄的住宅多属于此
多为石库门,居住条件与商铺混合型类似,阁楼、夹层多,无独立厨房、卫生间。居住者有外地承租人员、本地上海人(以老年人为主)。
地块内只有龙华法苑小区居住环境有明显改善,建筑较新
有厨房和卫生设备,有一定公用面积、绿化和健身设备。居住者多为本地人,年龄层次涵盖老中青三代。
区域内居住条件较差,基本无卫生设施,主要分为混合式住宅、传统里弄和改建小区三种类型
与店铺相混合的住宅
传统里弄
改建小区