文档介绍：1
深圳丰隆中心
前前期商场定位顾问
报告告(终稿)
2010年08月30日
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一一一、⃝一、⃝、⃝、⃝项目地块分析项目地块分析
二二二、⃝二、⃝、⃝、⃝零售市场分析零售市场分析
三三三、⃝三、⃝、⃝、⃝确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四、⃝四、⃝、⃝、⃝案例分析案例分析案例分析案例分析
五五五、⃝五、⃝、⃝、⃝项目整体定位项目整体定位
六六六、⃝六、⃝、⃝、⃝商品品组合及商场规划设计建议商品品组合及商场规划设计建议
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项目地块分析
地块区位条件
•地处深南中路与上步路交界处
•紧邻上步片区,城市配套套设施成城市配套套设施成
熟熟熟,熟,,,科学馆、⃝市政府、⃝深圳会堂等
均位于区内
•位于华强北北商圈与蔡屋围商圈中华强北北商圈与蔡屋围商圈中
间间间,间,,,辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈,,,,享有
浓厚的商务务和和商业氛围,周周边聚集
了多个大型零售和和办办公物业
• 2010年4月,南园片区被纳入为城市
更新重点研究片区,
平方公里,功功能定位为居住与商业
上步路并重的综合性多功功能城市组团。⃞
深南中路
本项目本项目本项目
松岭路
•预计南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本
南园路南园路南园路项目周周边城市环境项目周周边城市环境,,,,有利于与本项有利于与本项
目共同打造整体片区良好好的商业氛
围围围,提升项目商业价值。⃞围
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项目地块分析
地块周周边环境分析
核电大厦华联大厦科技大厦商业银行大厦佳兆业中心
深圳科学馆
华强北北商圈
上步大厦(((上步片区(上步片区上步片区上步片区))))
蔡屋围商圈
深圳会堂
南园小区
深圳市委委
深圳购物中心茂业百货(深南店) 中信地铁商场中信城市广场岁宝百货(红岭店)
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项目地块分析
地块经济指标
占地面积占地面积占地面积 14,413平方米
总建筑面积 186,466平方米
商业面积商业面积商业面积 30,000平方米,6层
写字楼面积 100,000平方米,62层
社会多层停 12,000平方米,300个车位,安排
车库车库车库在地块西南角
停车位停车位停车位 1,150个
建筑高度建筑高度建筑高度 393米,地上62层,地下4层
建筑覆盖率≤⁊45%
东≥⁋8米,南≥⁋9米,西≥⁋6米,北北
建筑退线建筑退线建筑退线≥⁋15米
预留4米宽消防车道;
其他指标其他指标其他指标临深南路预留一地铁出口;
大楼内预留一地铁入口
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项目地块分析
地块现状
地块内部地块内部地块内部地块北北侧绿化化带地块东北北侧公交站
•地块平坦,无明显高度差
•地块内尚余9栋住宅楼房未拆迁完毕
•靠深南中路一侧靠深南中路一侧,,,,绿化化带宽约绿化化带宽约绿化化带宽约绿化化带宽约5555米米米米,,,,基本基本基本基本
完全遮蔽地块北北面临街面
•东北北侧为公交总站和和下层广场,与地块
有绿化化带分隔
•南面为南园小区住宅楼,高6-7层,外观
地块北北侧绿化化带地块南面住宅区较为陈旧
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项目地块分析
地块临街及曝光率——深南中路与松岭路交界路口
深南中路深南中路深南中路
上上上
步步步
路路路
松松松
岭岭岭
路路路
•目前前,深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高
•地铁科学馆站C出口位于地块西北北角,拥有大量进出人流
•深南中路车流密集,西北北角无建筑与绿化化遮挡,可视性高
•建议在西北北角设置广场和和项目主入口建议在西北北角设置广场和和项目主入口,,,,将地铁站前前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前前广场及排风口纳入整体设计,,,,树立大型灯树立大型灯树立大型灯树立大型灯
箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌,箱或指示牌,,,向外延伸地块范围向外延伸地块范围
注:
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7
越多表示曝光率越高
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项目地块分析
地块临街及曝光率——深南中路
深南中路深南中路深南中路
上上上
步步步
路路路
松松松
岭岭岭
路路路
•地块北北面深南中路临街面长约130米,但由于有人行道、⃝公交车站和和绿化化带遮挡,大大减低临街面
曝光率
•建议对绿化化带进行清理建议对绿化化带进行清理,,,,将临街面向外推