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重庆*** 商业用房整体策划

〖前注:

整个策划书由四章组成:
第一章、背景分析;
第二章、理念策划;
第三章、品质策划;
第四章、营销策划。

另有:
附件1、***商业用房营销整体策划方案;
附件2:***商业用房营销第一阶段运作方案。
〗

第一章、背景分析

一、宏观背景

1、有专家指出,休闲比旅游的外延大一些,休闲比旅游更宽泛、更深刻,而休闲产业则是新千年全球经济的五大动力之一。在中国,以旅游、娱乐、服务、文化为支柱的休闲产业发展极快,特别是在城市,休闲产业已成为城市经济繁荣的重要因素,成为经济投资的一部分。

2、经济的发展使人们超来越看重休闲(包括餐饮、娱乐、观光、旅游等),中国人的法定假日休息日已有约120天,占了一年的三分之一(含带薪休假),它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来。

3、还需要看到,由于历史和现实的种种原因,导致了不少现代城市人精神生活空虚,沉溺于低级庸俗的休闲方式中,注重感官享受,缺乏文化内涵,比如与***小姐厮混、暴饮暴食、醉酒发疯、没日没夜的搓麻将、斗地主、上网聊天、看暴力碟片等等,而文明、健康、科学的休闲对社会发展的进程有校正、平衡、弥补的功能,对提高一个城市的精神文明是大有益处的。

4、江景开发(亲水岸线开发)在中国正受到越来越大的重视,重庆南滨路一出手便震惊了西部与中国、以后将震惊世界。长江沿线的诸多城市都在大作江景文章,作为有“江城”“三江之城”美称的**,理应有一番大的作为。
二、主要优势

1、江岸岸线与江水水面的距离相当高,而且有1000多米的足够的长度,在一个城市的中心区内,同类型的高岸江景在**是唯一的(绝版江景),在重庆是稀有的,在中国也是不多的,而且它的位置居于新城老城之间,一桥二桥之间,有似**的心脏部位。

2、**是重庆北部中心城市,正在建设“江城美好家园”、“历史文化名城”,用不了多久,特别是在钓鱼城的旅游新形象包装完成后,**的旅游经济将会有一个很大的发展,来**旅游观光的人会大大增加。

3、中国休闲文化中的国粹,如象棋、围棋、书画等均适合于临江竞技、观赏、展览、演示等,因为这样的环境视野开阔,空气清新。**本为江城,打江景牌属于题中之义。市调也表明,**市民普遍对江景的认识度较高,对江景房有很大的期望。同时,市政府及相关部门也相当重视和支持此项目,自然会提供许多有力的帮助。
4、高中档餐饮经营较好说明了**的消费力还是相当强的。大型商场重百、新世纪、国美的进入也证明了这一点。但是,现代意义上的**休闲文化、休闲产业还处于早期开发阶段,其中的机会很大,也很多。市调表明,**人有***的****惯,这一点对于休闲文化与产业的开发简直是天赐良机。

三、主要劣势
1、主城区人对**的心理距离还没有消除,而对非有车族来说,加上进出城时间,距离也不能算近。**对主城区的人来说,除了钓鱼城和桃片,没有其他印象或印象不深,加上市区建筑的个性化、差异化不足,让游客在**多呆一些时间的理由是乏力的,市调也证实了这一点。
2、**旅游面临着重庆与西部比较强大的一批区域性竞争老对手,新对手也日渐增多,形势不容乐观。而**旅游的形象定位、形象策划与形象传播也还需大力增强,所以,长廊现在能直接借到的区域旅游品牌之力有限。
3、**的总体经济水平、市民消费水平还不高。老城区的人到长廊来要坐车,要花费一定的时间和费用,私车还要过桥费。最繁华热闹的地方现在仍属老城区,而老城区也仍在发展。市调表明人们对老城区比较留恋,80%以上的个体经营户不愿过河置业就是证明。
4、建筑长达千米的休闲文化长廊,投资相当大,长廊本身又主要属公益性质,直接的资金回收基本上等于空白。

四、重点结论
1、临江高岸观景景观的开发与广尝步行商业街景观不属于同一类型,它是独一无二的,是没有可比性的。再多的广尝步行商业街也体现不出**作为江城的特色,一般性的滨江路也无法有力地体现,而临江高岸观景景观却完全能够体现。
2、**也罢,重庆(指主城及其他各区)也罢,西部也罢,人们普遍感到缺乏真正好玩的地方、缺乏文明、健康、科学、雅趣的新型休闲名胜之地,缺乏高档次、高水准、高文化(绝非仅指装修上的高)休闲的远郊旅游景点,长廊有可能成为弥补这一空白的幸运者。
3、在21世纪初,新**、大**、美**之形象的出现是必然的,它从哪一点上突破却是偶