文档介绍：物业管理基本制度与政策
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培训重点
物业管理的起源与发展
物业管理概论
物业管理条例指导思想和立法原则
物业的收费形式和构成
物业管理服务内容与标准
物业的使用与维护
业主及业主大会
专项维修资金的使用
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物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国,由于当时房屋管理混乱,居住环境恶劣,引起大量事端。
奥科维亚女士实施了规范的物业管理----皇家特许屋宇经理学会----在世界各地逐渐推行开
美国19世纪末出现了专业化的物业管理机构---20世纪初成立了芝加哥建筑管理人协会
1981年3月10日深圳市物业管理公司成立---1992年莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”从此房屋管理走上了专业化的物业管理道路。
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物业管理的发展
1993年深圳市人大-《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
1994年建设部--《城市新建住宅小区管理办法》
1995年建设部在青岛召开全国第一次物业管理工作会议(综合性、多功能社会服务)
1997年建设部在大连召开第二次物业管理工作会议(改造旧小区)
1999年建设部在深圳召开第三次物业管理工作会议(招投标)
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物业管理的发展
2003年6月8日《物业管理条例》--进入法制化、规范化
2003年6月《业主大会规程》
2003年9月《前期物业管理招投标管理暂行办法》
2003年11月《物业管理收费办法》
2004年1月《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
2004年3月《物业管理企业资质管理办法》
2004年7月《物业服务收费明码标价规定》
2004年9月《前期物业服务合同》、《业主临时公约》
2007年10月新版《物业管理条例》、《物权法》
2009年—最高司法解释
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物业管理概论
物业管理的概况
全国从事物业管理的人员约300万人,郑州市目前有物业公司800多家,国家二级资质50家,6家一级资质;会员单位400多家,物业小区3000多个,业委会不到1/3,形成分切蛋糕的局面。
“”业主投诉物业公司的案例较多,但未见物业公司投诉业主的事情,物业管理处于被动状态,各项法制、规章制度处于规范、完善阶段。
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物业管理目前困难的原因
主观原因:
(1)物业对开发商来说,没有早期投入,没有站在业主的角度对规划、设计,跟踪监督施工中存在的问题,提出合理化建议
(2)没有实行招投标
(3)没有接管验收:签订接管验收的文件。
客观原因
(1)管理超前、法规滞后:
(2)需求超前、观念滞后
(3)劳务超前,素质滞后
资源缺乏
(1)缺乏人力资源:物业企业很少有学者、专业人员(房地产专业、物业管理专业),形成“有人无才”的局面;
(2)物业管理资源缺乏:管理面积太少,管理费偏低,亏损严重;
(3)品牌资源太少。
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物业企业应该如何办
(1)必须尽快适应环境、规范化、标准化;
(2)独立生存,适应市场的扩张;
(3)企业内部做到:进一步提升管理手段、管理机制;
(4)夯实内部规范化管理、改善、改变管理手段;
(5)拓展业务范围;
(6)外部环境改变,经营管理架构也得有所更新、改变。
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物业管理的基本原则
(1)权力界定原则
明确物业公司与业主的责权关系,双方遵守有关的法律法规和规章制度,顺利进行各项工作的原则。
(2)业主至上原则
想业主所想,做业主所需,尽心尽力为业主服务的原则。
(3)统一管理原则
物业管理是市场经济的产物,必须在政策规定的范围和实际运用中,推行企业化、社会化的管理模式,由物业管理公司统一实施管理的原则。
(4)经济合理原则
竞争是市场经济的特征,物业管理也必须纳入竞争机制,参与市场经济的竞争。物业管理的服务收费、成本和费用、财务管理、资金来源等必须经济合理化。
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物业管理基本原则
(5)专业化服务原则
物业管理是专业性强,专业化分工很细的行业,必须有