2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题..doc

文档介绍：2009年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题(二)
总分:100分及格:60分考试时间:150分
一、问答题(共3题,每题10分)
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二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分)
(1)根据下列题干及选项,回答{TSE}题:
(2){TS}对该可比实例的价格进行交易日期的调整,应调整为( )元/㎡。
(3){TS}采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时,可比实例在估价时点时的价格等于( )。
(4)根据下列题干及选项,回答{TSE}题:
(5){TS}需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。
(6){TS}利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。
(7){TS}不属于待开发的土地是( )。
(8)根据下列题干及选项,回答{TSE}题:
(9){TS}收益法的本质是( )。
(10){TS},该价值的高低不取决于( )因素。
三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
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四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,。本题最多扣至零分)。
(1)××市××房地产公司开发一住宅楼项目,于2005年5月获准立项,2005年10月8日破土动工,计划于2006年10月7日竣工交付使用。,预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2,管理费为建筑费的8%,此二者的投入时间为:工期前3个季度各为30%,工期第三个季度各为25%,第四个季度为15%,且均在每个季度的中间投入;销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %;%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。至2006年3月下旬,××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司,在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。估价单位采用假设开发法进行估价:预计在项目完工时,所有房屋均可以售出,投资利润率取35%。假设该项目在2006年4月1日的价格为P,估算过程如下:(1)开发完成后的价值为:5000×25000-125000000元=12500万元(2)建筑费:2500×25000=62500000元=6250万元(3)管理费:6250×8%=500万元(4)销售税费:1 2500×(]O%+5%)/(1+%)2=(5)计算利润:(P+6250+500+)×35%-+(6