文档介绍：美国怎么征收房产税
国务院办公厅近日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称《国五条》)迅速被各界解读为“对二手房交易差额征收20%所得税”,引起轩然大波。
我一直以为,无论是《国五条》里所称的“自有住房”,还是民间所称的“二手房”,在法律概念上都十分含混。依照当今国际通行的不动产分类表述,公民所拥有的“自有住房”(无论属于“一手”或者“二手”)至少可以包括以下种类:;;;。上述分类在法律和政策制定过程中具有重要意义。尤其在制定和公正的法律原则,针对不同的情况予以区别对待。这方面,美国的经验值得我们参考和借鉴。
在美国,所有的美国公民(包括永久居民)如果收入达到税法要求的付税额度时,有义务每年向联邦政府和州政府缴付所得税。除非申请合法延期,所得税缴付的最后期限为每年的4月15日。如果有人在税务年度有房地产出售,出卖房产所得之利润当然属于个人所得税的范畴。在税法上,纳税人出售不动产所获得的利润,即卖价和成本之间的差额被称为资本获利。
在美国,“二手房”一词并不流行,每当人们提及住房时,通常会明确地指明自己的房产的具体法律属性,比如,该房产属于个人住宅还是度假房产,或者属于出租房产等等。在美国的税法中,对出售或拥有上述房产所获得的盈利有重大的区分,其中涉及到由法律强制规定的税务优惠措施。其中主要表现在:
第一,出售个人住宅(自住房)的税务优惠。在1997年5月之前,美国联邦税法准许美国公民只要满足下述两个条件,在出售自己个人住宅时享有12万5千美元的免税额:其一,业主夫妻任何一方达到55岁;其二,业主在出售此房屋之前5年内在此房屋内住满3年。不过,自从1997年5月之后,美国政府又出台了新的公民自住房出售税务优惠政策,即如果业主拥有个人住宅满5年,同时在此5年中的两年里将其作为主要居所,那么在出售该房产时,每个单身业主即可享有25万美元资金增值免税额,如果是夫妻共有,即可得到50万美金的免税额。依照美国税法,度假房产、投资房产、出租房产都不属于个人住宅之列,不得享有上述优惠。
实践证明,美国政府在税法上对公民个人住宅实行的上述优惠安排,对于改善民生、提高社会福利、避免与民争利和保护大多数中产阶层的利益,起到了非常积极的作用。这一优惠政策一方面鼓励人们参与房地产的投资,同时又设定了固定的年限以抑制房地产短期投机。在美国,上述税收优惠使很多退休老人和中产家庭受益良多。今天,有很多美国退休老人,在辛苦了一生后,将其自住房产出售,利用税收优惠所得之现金住进养老院安享晚年。有些在大城市生活的中产阶级家庭,将其自住房产出售,利用税收优惠所得之现金迁居到生活费用低廉的中小城市,借此改善生活质量。
第二,物业交换免税法则。在美国,当业主将其物业(无论