文档介绍：公寓推广计划
华磊机构·舒城项目组
1-公寓功能的设想
2-公寓功能的楼层设定
3-公寓目标客群设想
4-公寓推广现状分析
5-公寓推广目标设定
6-公寓推广渠道设定
7-公寓认筹方法设定
内容纲要
Contents
1-1 公寓使用功能的设定
公寓特点:地段好、面积小、成本低
公
寓
地段好,一般公寓坐落位置相对都比较好,或中心,或学区,或厂区。
面积小,一般公寓面积都控制在50㎡左右的范围,目的是为简单功能的使用,过渡性使用,再生性功能较强。
成本低,因其面积小,导致总价低、装修成本低、物业等生活成本低;同时因面积小总价低,使其在后期转让的成本和代价较低,投资功能和属性较强。
- 灵活性;
低成本;
投资性;
发散性;
1-2 公寓使用功能的设定
公
寓
快捷酒店、商务宾馆、KTV等,作为休闲娱乐产业的使用。
中小型企业办公场地,一般1-2间,或多间联合使用,商务功能属性强。
作为个人SOHO功能,个人创业办公地使用功能较强。
个人使用,小户型居住功能,作为单身公寓、过渡性住宅使用较强,一般二线以上城市的公寓市场较大。
商业功能
商务功能
居住功能
2-1 公寓功能的楼层设定
作为餐饮、KTV等楼层不宜太高;面积控制在2000—3000㎡之间。
商务办公功能楼层限制不会太大,且根据舒城的商务办公特点,一般规范的办公楼市场不大,故而在面积设定上不宜过多。
在舒城市场,公寓产品是一种新型产品,为安全考虑,纯居住的功能将不能作为本项目的主力,需要考虑以上述两项功能为主,凸显投资属性,引导个人客户购买。
商业功能
商务功能
居住功能
5—7层
而快捷酒店、商务宾馆、楼层一般不宜太高,且所需面积基本在3000㎡以内。
8—10层
11—17层
18—22层
2-2 公寓功能的客群设定
餐饮、KTV等娱乐产业。
以中小型企业为主;
个人创业为辅;
以有闲置资金、有投资意向的个体为主,追求投资属性。
小型个人投资客户主导;
以个人自用为补充。
商业功能
商务功能
居住功能
有做娱乐产业的集团性、实力型的个体或企业购买。
酒店、快捷酒店、商务宾馆等休闲产业。
有做娱乐产业的集团性、实力型的个体或企业购买。
零散性售卖,兼顾大小客户,可在楼层面积的购买上设定要求。
3-1 使用功能对应的公寓配置设定
针对商业、商务功能,所需要在硬件上有特定的要求,具体如下——
大堂需求
一般KTV、酒店等娱乐休闲产业,相对有一定档次的需求,一般需要一个相对宽敞、高档的大堂,本项目公寓入口较小,需要在销售中考虑公寓入口旁的商铺的销售控制,为后期公寓的商业功能的完善提供前提基础。
交通需求
毕竟本项目公寓部分多项功能的复合使用功能,其安全性需要得到保障,由此,垂直交通的电梯功能的分配必须考虑完善。建议:①保障商务和居住功能的电梯独立性、充沛性;以2部电梯配置;②商业功能中,建议将原货梯(消防专用梯)改为特定时段、特定楼层使用的功能,专供7层以下使用。
电力需求
商业功能对于电力的配置要求可能较高,在前期设计配置中,需要考虑电力配置的差异,充分考虑后期的使用需求,做到完善。
3-2 使用功能对应的公寓配置设定
针对商业、商务功能,所需要在硬件上有特定的要求,具体如下——
排烟功能
如确实涉及到餐饮等休闲行业进驻,其厨房的排烟、净化管道等硬件设施需要提前考虑,以屋顶排放作为主要方式。
可在现有通风管道的基础上追加专门的排烟管道,亦可结合商业规划的3/4层餐饮功能,做到统一、精简。
楼层隔音
如涉及到KTV、夜总会等行业进驻,需要在低楼层(10层以下)考虑楼板隔音、窗体隔音等,确保对上层使用者不产生影响,减少后期的物业服务困难。
其他
公寓公用部分的设计,尽量与商业部分充分统一、协调,做到造价精简、功能完善,确保公寓复合型使用功能的执行。
4-1 公寓推广现状分析
针对公寓部分的推广,现有的状况可分析如下——
结果
客户对公寓的认知度不高,对本项目有公寓产品知情度不高。
客户对公寓的使用功能并不全面知晓,客户意向未能做出全面统计。
公寓的投资属性,因产品使用功能未能全面说透,导致客户对公寓的购买意向并不明确,客户数量也未能做出统计。
未达节奏
根据前一阶段的推广重点,公寓被纳入商业推广的范畴,而专业商业公司未能就商业推广出具相关报告,由此,公寓部分的推广不作为重点,被延迟。
住宅为主
本阶段所有工作围绕住宅的认筹开展,公司决定以“小范围、安全第一”的主导思想前提下,所有推广均以项目形象推广为主,商业和公寓推广被搁置。
4-2 公寓推广目标设定
这对公寓推广的现状,需要设定公寓推广的目标和节奏,以便启动公寓的认购,并且需要一击中的,实现