文档介绍：文旅商项目开发案例实证最近,接到一个项目策划委托,项目地在西南地区,是当地政府最大的文旅项目开发案,业主与当地政府计划合作开发200多平方公里的旅游景区,希望将其项目打造为当地的旅游标杆项目以及城市名片。抗复制性太差相关的前期准备工作完成之后,开发商首先想到的工作之一就是做规划。但是,很多文旅项目,在规划过后的实施过程中,才发现规划文本的落地性和可操作性差,与自己的初衷相去甚远,这时候才搞清楚应该“先做策划”,但为时已晚。所以,这个项目在我接手之前,项目方就已经花费近百万元,请北京资深的专业规划设计公司,做了此项目的总体规划,并洋洋洒洒打印出来一大本的项目规划报告书。但结果是:这样的文化旅游规划在通过评审后,便束之高阁,就都成了“规划规划,纸上划划,墙上挂挂”的状况与窘境。就该项目的整份报告而言,架构完整,内容丰富,相关基础数据也算详尽,可见报告负责单位也是有心做事与尽力。但可惜的是,内容偏向理论,相关数据流于形式,相关内容流于套路,产品设置没有实务可落地性。整份报告大多数内容,跟大多数95%规划设计单位所出品的报告书一样,就好像从学校教科书里面直接拿来用一样。因为他们没有实务运营经验,不懂实际运营、管理与营销的微妙关系,更不懂“品牌独创主题定位”的重要性,没办法真正了解项目投资回报与开发建设的关系,就是不懂运营与营收的像大杂烩一样的不断往里面塞东西,内容非常丰富,什么都有,产品的抗复制性太差,做的内容别人也能做,甚至于别人已经在做,这对目标市场及客群来说,没有独创性与需求性,导致难以吸引客群,当然就难以创造高营收,那对项目开发与投资是非常不利的。四大问题症结就报告计划书本身而言,实际上,已经存在许多问题。第一,有关市场定位与预测文中所述依据《风景名胜区规划规范》面积法,得出最大日容量应控制在约7050人/日,即日游人容量不超过5288人,按照年游览天数300天计算,。测算天数,这绝对不是一个直接按照年游览天数300天计算的数学题。最少必须依照“淡旺季+节假日”来区分,按照2016年364天�槔�,旺季+节假日为194天,淡季+平日为170天。还要依照项目区位情况来乘以不同系数,。如果要计算收入不只是要依照“淡旺季+节假日”来区分,还必须考虑天候及天气因素,依照相应天数的“团散客”比例,来乘以各项营收的平均客单价后,才能总和得出比较接近实际运营的情况,各项营收有“门票、餐饮、商品、活动、服务、住宿”以及租金、广告、赞助、政策补助等。再考虑扣除成本、预期利润及投资回收周期后,才能得出适当的投资购买及预算。要先知道能赚多少钱,再来决定投多少钱来做什么内容项目。而非先决定投多少钱,做什么内容项目,却不知道目标客群有多少,能赚多少钱,这样是本末倒置的危险。第二,在发展对策文本中讲到:提出规划区可通过“营地+”景区的升级模式,走出一条创新崛起之路??等等内容。这些内容看起来合理,但流于套路,根本没有了解项目开发的独特品牌主题是核心与重要性,更不懂实际运营实务与营销的重点,所以才让整份报告书“看起来架构很完整,内容很丰富,但就是中看不中用”。第三,在重点产品策划诠释中说:产品内容非常丰富,文中所述项目内容因为没有运营实务经验,没能对应