文档介绍：寻找发展契机 ——中国主要大城市房地产市场发展趋势分析
中原(中国)物业顾问有限公司· 中央研究部
第一部分城市社会经济综合评价
城市宏观经济比较:GDP、产业结构
城市建设比较
城市生活水平及购买力比较
第二部分城市房地产市场特征分析
土地市场、
住宅市场、
写字楼市场、
零售物业市场
第三部分城市房地产发展趋势展望
宏观经济预测、
城市热点发展区域分析、
城市分类物业市场预测(住宅、写字楼、零售物业)
社会经济综合评价——宏观经济比较:GDP、产业结构
人均GDP:深圳居首位,重庆位末席
GDP:上海一马当先、北京紧随其后
GDP增长率:9-%的年增幅
均高于全国平均水平
产业结构:第三产业发展迅速
城市农业继续萎缩
社会经济综合评价——城市建设比较
北京:改变以往的扩张式发展模式,而采用分散集团模式发展,有效提高城市资源配置与利用效率。
上海:把“一城九镇”作为城市扩张的方式,并以浦江两岸综合开发带动旧城区改建。
重庆:以建设主城区;扩展新城区,构建主城、都市圈和市域三层结构形态城市网络。
城市建设特点
注:基本建设投资为2001年数据。
城市
现有建筑规模
(亿平方米)
人口规模
(万人)
基本建设投资
(亿元)
城市建设重点
北京
1400
分散集团式发展
上海
1600
一城九镇,浦江两岸开发
重庆
——
3000
主城,都市圈,市域三层空间网络
社会经济综合评价——城市生活水平及购买力比较
城市
居民人口
(万人)
居民收入
(元/)
居民存款/贷款
(亿元)
居民消费水平(元/)
居民住房
(平方米/人)
北京
1,383
11,578元
+%
年末存款余额:3,536
+613
消费贷款余额: 731
+347
9,054
上海
1,614
12,883元
+%
年末存款余额:3,002
+478
消费贷款余额: 744
+331
13,369
重庆
3,097
6,721元
+ %
年末存款余额:1,317
+231
6,544
杭州
629
10,897元
+ %
年末存款余额:2,622
+533
消费贷款余额:2,088
+401
8,968
深圳
469
23,544元
+ %
年末存款余额:1,373
+291
17,809
2000-2001年城市土地购置面积
2000-2001年城市土地开发面积
城市房地产市场特征分析——土地市场
北京土地购置面积大幅上升,土地开发面积翻倍增长,投资呈现高涨态势,未来市场供应较为充足。2002年上半年投资快速增长。
上海土地投资继续高速增长,反映出相对规范的土地市场状况,以及活跃的土地交易状况。2002年上半年投资快速增长。
重庆土地市场发展相对平稳,土地购置面积、开发面积同步增加。
2000-2001年城市土地投资额比较
城市房地产市场特征分析——住宅市场
除杭州外,其它四城市投资均呈现强劲增长趋势
2002年,北京住宅投资连续第二年超过上海,重庆投资总体规模较小,但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。2002年杭州住宅投资与去年基本持平。
住宅开发规模持续扩大
五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强,其中,上海、北京增长最为显著。
住宅投资
住宅建设规模(2002年)
销售量持续增长,北京、深圳增幅明显,其它城市增速减缓
上海住宅价格上升趋势明显,2002年超过北京达4950元/平方米
2002年北京价格下降249元,达4467元/平方米
重庆住宅价格基本稳定,平均价1252元/平方米
住宅销售
住宅价格(2002)
城市房地产市场特征分析——住宅市场
1998-2002年城市住宅空置量变动状况
北京空置好于往年
2002年北京空置量仅有小幅上升,增长16万平方米达650万平方米,这是因为2002年大量的经济适用房和中低价住宅上市,极大刺激了市场需求
上海空置量连续两年下降
2002年,上海住宅销售量连续四年超过竣工量,使得市场空置量逐年下降,整体市场供不应求状况使得住宅空置仅为400万平方米
重庆空置有所回升
2002年重庆竣工面积与销售面积基本相当,当年销售不及上年火爆,空置量上升10万平方米,达71万平方米
注:图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差
城市房地产市场特征分析——住宅市场
各地商品住宅区域价格分布
城市区位
平均价格
(元/平方米)
位置
北
京