文档介绍：Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse步行街的七种“死活法”中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的,有的甚至只是在开街的时候热闹一阵子后就冷落下来了,步行街逐渐演化为“不行街”。那么,为什么在中国都市商圈和中小城市建设的步行街效果不理想呢?推敲其原因:一、没有市场只有市长这类步行街多是政府进行所谓的城市运营,照搬照抄大城市的做法建设的,这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市兴旺的项目在小城市并不一定旺,这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市商圈里兴旺又发达,根本的原因不在于步行这一概念,而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说,其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的一件时装,对于俊俏的姑娘来说,哪怕是披上随意的一块布匹,也是风情万种。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往是在本地、本市。而在本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争,仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具备像三大都市强大的吸引力和对目标市场的拉动。可笑的是,有的中小城市在建设步行街的时候,把世界上乃至北京、上海、广州那些步行街的照片发送到人手一册,希望建设像这样的高档的商业氛围,简直就有画饼充饥的味道。二、没有策划只有规划许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的,因此,规划方案是由一些著名规划设计院完全的,这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑,外表上看,它可能是仿古的,也可能是现代,但是从使用上看,却很难同和商业物态相容,因为它并不是根据当地的市场生态和商业氛围策划设计的在中小城市,要做一个同一主题的长达800米的商业步行街,用什么样的目标人群来支持它,是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街,在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到一条街,建筑漂亮的档口都是整齐统一的风格建设的,但实操不好用。如果整条长达700、800米的街道全部服装,本地市场很难消化;如果做饮食业,有没有考虑到厨房等相关的配套;如果做迪厅或卡拉OK,其消防、隔音等也存在一系列的问题。所以,规划漂亮,但由于没有策划的指导,没有项目操作总谱,其后续压力在经营中就表现得非常突出。三、没有定位只有“品位”定位,我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力、目标人群的情况,涉及相应得物态。例如,在做旺人气方面,我们就要充分考虑两个重要的因素,一个就是对儿童的吸引力问题,我们知道,小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险,可以快乐玩耍,这对做好步行街人气是一个非常重要的因素,因此,儿童天地在步行街里是一个聚集人气的重要手段,但是,很多步行街却没有考虑这点。其二,是对那些没有钱的人吸引,根据当地的文化特点和节事活动的安排,可以设计让那些周边的居民有参与性的活动,就是做旺人气的一个很重要的因素。但是,有的步行街的设计只一味追求品位,向高档次靠拢。其结果就好像让全城的妇女按马丽莲*梦露的模样进行化妆,不伦不类,很难产生共鸣。曲高则和寡,步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合,严重背离市场导向,其结果就被市场所抛弃。四、不讲优生,只讲整容由于前期搞所谓的城市经营,不考虑整条商业街的优生优育,贪大求全,其结果实项目启动以后,任期不旺,去冬不够力,竞争惨烈。