文档介绍：五大指标衡量房价深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,"无论从哪个角度说,今年深圳的房价都涨得过多了。"如果没有强力的刺激政策是不可能这样的,现在的房价水平已经存在泡沫和透支。宋丁说:"我很担心如果明年继续上涨,积累的泡沫和风险将越来越大。" 也许这也正是我们提示泡沫的初衷---警示风险,而不是作出房价必然要跌的判断。从五方面衡量泡沫水平我们为了相对客观地衡量泡沫水平,将引入一些常用的指标。从房价收入比、租售比、非自住客比例、房价和GDP涨幅的对比,五个方面来衡量现在的深圳房价的泡沫程度。单用一个方面的指标说服力是不太足够的,比如说房价收入比,可能由于国内存在实物分房、福利分房等原因而失真。也许任何一个国际通用的指标在中国这个对历史欠账的消极补偿和发展进步的积极进取纠缠交织中进行的房地产市场都显得那么"不符合国情"。但问题在于,如果上述所有的指标都明显超过了国际警戒线,是不是它的确开始在说明问题? 一、租售比租售比超过国际警戒线房屋租售比是指每平方米的月租金与每平方米的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶,200至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款,买房就是划算的。如果租售比高于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。中国指数研究院的统计显示,今年1至10月,北京地区房屋租售比达到1∶434,上海地区达1∶418,深圳、杭州均突破1∶360,远高于国际通行标准。在一些城市,租售比最高达1∶800,考虑到数据特点,计算值"可能比实际水平还低"。房价太高、租金太低已经成为我们日常生活中的普遍感受。即使在一些租金比较高的成熟区域,如罗湖口岸、福田南、南山中心区等,以租金收入高为卖点的小户型,如今普遍的年租金收益率也只有3%-4%的水平。比如记者了解到,南山中心区一套50多平方米的一房,月租金大概是2800元,而售价在85万左右,%,租售比大概是1:303. 尚模地产总经理助理邓坚表示,"目前的房价缺乏投资价值,也就是说买下来收租还不如现在就卖掉。"在他看来,现在投资就是完全在搏房价继续上涨,蕴藏着很大的风险。二、非自住客比例非自住客比例中原数据已超5成再用非自住客购房比例来衡量房价的泡沫水平,并不是一个国际通用的统计学办法,不过地产中介很****惯用这个指标在衡量房价风险,很直观实用。来自中介一线的数据不会太失真,而且从香港的经验看,这个指标也比较有效。一个简单的逻辑是,如果市场上非自住客比例过高,稳定的自住客太少,就会很容易出现投资品惯有的"追涨杀跌"迹象,放大房价涨跌幅。根据中原地产、世华地产、美联物业等几家地产中介的数据显示,近两个月来深圳二手房市场的投资客比例大幅度上升。据深圳中原地产深港研究中心总监张伟介绍,中原地产的相关数据显示,目前二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成。"当然这些人并不能完全称之为投资客,有一些人是被动型投资。即使除去这一部分人,投资客所占的比例也在一半左右。"世华地产通过对宝安区10个热销二手楼盘的跟踪数据显示,今年第三季度,在这些楼盘的买家中,投资客的整体比例在4成左右,其中部分楼盘的投资客比例竟高达8成。张伟