文档介绍：蚅前言羂1997年重庆成为直辖市,在1997年至2001年五年间,重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长,商品房产销两旺,为重庆房地产业的快速发展奠定基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间,房地产业呈现出较高增长运行态势,%,%,%,%%。与全国其他一些大城市相比,重庆房地产市场仍然保持健康地发展,房地产价格始终保持在合理增长区间,房地产业显然已成为重庆国民经济的支柱产业。不过随着2008年的金融危机,以及后来当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加,房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境,重庆乃至中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段。莀改革开放三十多年来,重庆市房地产市场得到了持续、健康、稳定的发展,为重庆经济保持快速、稳定增长起了重要的作用,人们的居住条件和环境有了较大的提高。但是,由于政府对房地产市场宏观调控不够,加上市场还不够完善、不够成熟,重庆房地产市场还存在许多急待解决的问题,对重庆市房地产市场进行深入的研究有重要的意义。通过对重庆房地产市场的深入研究,一方面为政府对房地产市场的宏观管理提供依据,另一方面为房地产企业提供决策指导。莈本文主要是对当前重庆房地产多方面的分析以及重庆房地产目前所存在的问题进行论述,从重庆房地产市场的价格、需求、供给以及调控政策等多方面来论述重庆房地产的发展趋势。莇第一章房地产的市场理论羅第一节房地产市场的内涵蒀房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空间形式,又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产,是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的竞技生活中,土地是一种很重要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值,但是可以买卖,有价格,经开发以后的土地,由于它已凝结着一般人类劳动,所以还有价值,这样就使土地这个生产要素成为财产。地产可以离开房产而独立存在,而房产则不能离开地产而独立存在。可见,地产与房产相比,地产是房产的基础,它处于主导地位,起主导作用。正因为如此,所以房价成了地价的折光反应。蝿第二节房地产市场的基本介绍袄一、房地产市场的特点螄①影响范围的区域性。房地产市场的区域是指房地产市场供求的影响范围具有地域性,只能在同一供需圈内实现供求调剂,房地产市场位置固定、不可移动,这就决定了当某一区域的房地产到达平衡。当供过于求时,由于不可能将建成的房产运送到异地市场,导致本地房产空置或市场价格下跌;当供不应求时,加上房地产项目之间因地域位置不同具有差异性,导致房地产价格上升并呈现刚性。薀②房地产市场是一种不完全开放、竞争不充分的市场。其不完全开放性主要是指房地产市场行为应严格服从国家的宏观调控,强化交易活动的规范管理;而竞争不充分性则主要是因为房地产市场的各种信息告知程度不够充分,信息不对称造成物业的出售、出租因其位置的差异性和不可移动性,而往往具有一定程度的垄断性。膀③房地产市场是一个投机与投资性相结合的市场,其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力,使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源的稀缺性,又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域。1999年以来,住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上,2003年,%。住宅市场的供求状况,直接决定着房地产市场的基本走向。薆④房地产市场的流动性弱、变现能力差。这一特点主要由于房地产是不动产,且使用年限长,一般不易做到“货畅其流”,也不能像其他商品市场那样随时弃旧换新,且一宗具体的房地产交易通常需要较长时间才能完成。薂⑤房地产市场具有滞后性。主要体现在其对经济形势的短期波动不敏感,虽然房地产业的发展趋势在总体上是与国民经济发展趋势基本保持一致的,但由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场,在经济趋向繁荣和走向衰退时,房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度,使得房地产业对短期经济波动的反应往往滞后,而且有时表现为不敏感。蚀⑥对金融业的依赖性。主要是指房地产市场几乎离不开金融业的支持,由于相对于普通商品来说,房地产商品的价值量大、占有时间长,无论开发商还是一般的购房者,都需要金融机构的支持,而金融政策以及利率的变化,会对房地产市场产生很大的影响。薀二、房地产市场的运行机制肄房地产市场是房地产交易关系的总和,要使房地产交易关系得以形成,必须具备