文档介绍：志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议:[2010]-ZG-HNXM-001*项目属性界定区域属性:山南新区是全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。距中心约为10多公里主城区的边缘淮南是全国重要的交通枢纽;煤矿、纺织、机械制造是城市支柱产业二三线资源型城市城市发展的重点就是山南新区,但目前项目处于功能强化和填空式发展阶段城市发展重点项目属性:项目为新城区造城项目,被市政道路分割为16大块;地块自身限制条件紧临淮河大道、规划中的市政府新址及二中资源条件相对优越总占地3200多亩,住宅建设用地近2000亩,当地超大规模大规模资源型、二三线地级城市、主城区边缘、新区造城、大规模地产开发对于二三线地级城市大盘而言,区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度*项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区发展理念依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元*新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟,与城市功能连接,配套完善项目前期项目后期新区大盘客户演变规律随着本项的不断开发,随着项目影响力及区域成熟度的不断提升,本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大,逐渐演变为辐射全市,而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。*项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体,迎合大众主流需求,快速回现,成功启动;退台花园洋房——项目创新产品,满足中高端客户需求,提高项目品质;双拼——项目的价值标杆,丰富社区的建筑形态,提升项目的品质;商业配套——完善社区配套,提升社区文化内涵;高层——符合政府形象,提高整个项目的产品附加值;主题公园——提升整个项目的功能性配套。*图示开发策略:产品组合容积率小高层产品为主为建立项目形象,设置一定量的洋房/联拼产品小高层、洋房及联拼占地比例约70:20:10。策略立势、回现回现,获得利润开发利润启动期发展期成熟期回现,获得超额利润高层比例增加,与低密度住宅比例约为80:20。区域价值达到顶峰,可以在区域内设置一定的洋房,获取超额利润。启动造势,奠定区域品质地产的形象。销售价格低开高走,后期获取超额利润。同类物业价格随推售期,销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义:本项目发展策略:项目的开发节奏与开发组合*第一部分:项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究*项目总体规划建议:1、丰富项目产品的不同类型,充分满足不同客户层次的需求2、考虑不同产品类型对日照分析的影响,同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应,结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域,将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置高层小高层双拼商业绿化洋房主题乐园*项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素,社区商业规划为两个档次,并设置于不同区域外向型特色商业街区:结合主题公园商业资源的优势,在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业:在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合,主要服务于社区业主和周边学校*特色专业街业态确定要素:与项目总体定位吻合。经营内容及方式具有自身特色。主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度,能快速提升商业街知名度及档次。外向型特色商业街——业态建议