文档介绍：前言
个案的成功并非是在最后取得的,而是在开始。当精明的发展商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时,系统而又专业的准备工作随之而展开,一个有生命力的产品也将应运而生,它代表走向成功的第一步,也是最关键的一步。
在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使本案能在东门这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的,特此针对本案对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地进行策划安排。
禾瑞代理作为成熟的专业营销策划公司,深知与业主合作过程中自身责任重大,不敢丝毫懈怠,公司上下无论是案前准备还是案中销售,都将兢兢业业,以专业服务贯穿始终。
在此,谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢!
A物业代理
第一部份市场篇
在现今激烈的市场竞争中,市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了准确把握入市时机,我们组织了一支具有专业素质的市调队伍,针对项目所在区域市场进行深入细致的调查研究。
一、本案面临的市场特征
1、总体供过于求,局部供不应求
自2000年以来,市场购买需求与开发量同步增长,总体上有效需求不足,供大于求,但区域内个别楼盘能在短期内完成100%销售,反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。
发商注重市场研究,但准确度把握不高
有实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求,以便进行产品定位,但在方法中不能百分百保证产品定位的市场准确度,造成大面积滞销。
3 经济实用房畅销,小套型热销,高档住宅缓销,高档电梯公寓滞销。
4 购买群体阶层明显
90年代中期的购房群体主流为高级富有阶层和集团;90年代后期的购房群体主流为较成功企业商业主;目前的购房群体主流为中高及工薪阶层;
购买者注重实表与品质共有的社区
最能取悦消费者的社区应具有一定个性,有一定品味,但价格要绝对实惠。
总价市场主宰一切
单价说明了社区品质高低,总价反映了真实的客户购买力,在有限的面积内体会无限的生活品质是当今购房的时尚心态。
竞争空前激烈
几乎每一个楼盘都拥有强劲的对手,较量集中在综合品质性价比与广告,开发商的首要任务不是赚取暴利,而是先学会规避风险。
二、本案情况的调查
对此市场情况的调查目的是:为了进一步发现本案的潜在市场和潜在需求量,掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。
1、本案在市场中的需求情况
A、消费者的承受力
从对消费者的调查中可以看出,在此区域置业的大部分消费者是有一定经济收入的工薪一族,都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在5万元之内(7成20年按揭)。
B、本案的目标市场情况
一室一厅单卫、二室一厅单卫,符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看,本案完全能控制在5万元之内。
三、价格的调查
1、影响本案价格的有利因素
A、房市逐步上升
在众多开发商的努力下,该区域的房价略有上升,且新开盘项目较多,在市场上造成了浣花风景区房市景气的印象。
2、本案的价差策略
在一个项目中,楼与楼、朝向与朝向、户型与户型,其定价差距应有利于当时之促销。
第二部份产品篇
产品定位
建议在设计上充分体现实惠小套型概念。质优价惠,品质优良并拥有良好的社区文化氛围。
二、产品分析
本地小套型市场分析
现状分析:由于成都经济的发展,越来越多的白领阶层不断涌现,呈现年轻化和知识化的结构,年轻人独立意识逐步加强,个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟。使本市小套型住宅公寓有了极大的需求,而本地开发商也顺应该潮流,推出不少的具有针对性的小套型住宅,如丽阳天下、都市驿站、美利华、时代天骄、SOHO等项目,由于具有定位准确,适销对路,市场接受力强等特色,而深受市民,特别是年轻一族的喜爱,从而使这些项目开发的成功成为必然。
未来分析:小套型的成功,一方面是,开发商成功把握了这一点,取得成功。另一方面是小套型市场的客户群体基础广,客户量大,客户购买门槛低等特点,将成为长期的开发热点,因为年轻一代总是不断成长,需求总量不断涌现,市场机会总是不断出现。所以,小套型开发是大有前途的。
本项目市场分析
本项目的开发定位于小套型,应该说抓住了市场的热点,也就抓住了市场机遇。
小套型的概念:小套型的概念不仅是套型,更加包含总价低,月供款少这样的信息,从而使客户购买小型的门槛低,更加容易接受。
(2)小套型的总款限制和月供款。
一般来说,本项目小套型住宅的总价最高超过180000元,为控制总价,建议不装修,全部为清水住宅。
月供款建议最高不超过800元/月,这样的月供款将使本项目更加具有竞争力。
三、对产品的建议
1、针对该地段的消费者群