文档介绍：营销推广策略山东房博士要点提示:营销目标营销阶段和推销节点入市时机的条件规划价格定位及策略营销推广建议销售阶段及营销组合别墅地产分析Ⅴ、营销推广策略营销目标1、湖光山色别墅项目开发的立足点项目地块产因子适合建别墅淄博高档别墅市场积聚的购买力即将释放出来符合企业目标——充分显示泰宝公司的实力,起点即做高端发展战略:通过填补高档别墅市场的空白,生产满足市场需求的产品来追求企业效益的实现。通过开发湖光山色高品质的别墅为泰宝公司在高档别墅市场的地位,塑造公司品牌。通过湖光山色别墅的开发作为配合政府开发五阳湖的开发,塑造片区同盟时也提升泰宝形象。2、营销推广的目标追求良好的销售业绩,实现企业盈利的目的,同时树立项目形象,提升品牌价值(知名度、美誉度),让项目品牌和公司品牌形成良性互动,是营销推广要实现的主要目的。个人收集整理勿做商业用途短期目标:A打响知名度,树立初步品牌形象B建立口碑,造成小众传播长期目标:A有效回笼资金,达到良好销售效果B持续造就并巩固、维护项目品牌形象,创造无穷软性附加值C为湖光山色整体开发持续经营、服务作准备,以实现可持续盈利D实现泰宝公司的文化品牌营销阶段和推广节点1、开发周期别墅项目开发周期较短,本项目从规划设计到入伙大约需要18-20个月左右的时间,同时受其它等不确定因素影响,周期有可能延长。个人收集整理勿做商业用途2、营销阶段分析作为房地产项目,本项目销售也会有内部认购期、开盘及销售扩张期、强销期、销售持续期、尾盘销售期等五个阶段。本项目如6月8日开始内部认购,假设分五期推出:一期60套,二期90套,三期50套(具体操作时可根据实际情况再细分推出套数)则预计其销售周期如下表:个人收集整理勿做商业用途销售阶段销售目标时间第一阶段:内部认购期一期销售率达到35—55%项目进度而定约30天第二阶段:入市引导及销售扩张期一期销售率达到75%二期销售率达到35%项目进度而定约30天第三阶段:强销期一期销售率达到100%二期销售率达到60%三期销售率达到35%项目进度而定约130天)第四阶段:销售持续期二期销售率达到70-95%项目进度而定约90天三期销售率达到60-90%第五阶段:尾盘销售期二期销售率达到100%三期销售率达到100%入伙后如果入市价格恰当,推广策略运用合理,实际销售周期将有望缩短。3、营销推广节点从营销推广角度来看,本项目在这五个阶段之间有9个可利用的节点,营销推广需充分关注和利用这些节点。内部认购优先权登记。作为项目的首次亮相,应当充分展示项目形象,并达到这样一个销售目的:A、使售楼时间提前开始;B、即时开展的内部认购可售出首期楼盘的20%-30%;C、通过对意向性客户的登记,今后可能有20%—50%的客户成交;奠基典礼充分利用奠基典礼作为正式销售前奏的活动,其作用是:A、烘托现场气氛;B、信息的传递;C、扩大知名度;工地现场包装实现。现场的立体广告——工地围墙和看板,通过围墙上的项目名称、图案的品质、销售电话等,达到信息的传递及卖场气氛的烘托。这样可以使对楼盘关注的人,表达购买的欲望。个人收集整理勿做商业用途(湖堤,施工道的建设,对现场环境和道路的改观)A、通过对市政设施、道路及周边环境的建设,发展商在道德和道义上得到充份的体现,给人一种值得信赖的发展商的印象,这种信任,是培养忠诚客户的一个支持点,从而发展商建立了知名度、美誉度、忠诚度;个人收集整理勿做商业用途B、赞助市政建设,对销售有一定的促进作用,从意向客户到现实购买,道路的改观将起到很大的作用;C、软性新闻的宣传:宣传市政建设规划,可以得到政府的表扬,媒体的赞扬以及百姓小众传播的夸奖,那么就相当于得到巨大的广告效果。个人收集整理勿做商业用途销售卖场(营销中心)的实现营销中心其作用是楼盘正式发售前品质的体现。营销中心的品质及面积直接影响项目的形象和最终售价,作为淄博市山水品质休闲养生别墅区,本项目现场营销中心建成后,应当领先张店,博山市场。个人收集整理勿做商业用途样板别墅A、在内部认购开始时应建成2—4栋样板别墅;B、考虑成本,可先设计一个组团,提前施工,待做好后立即进行装修,C、样板别墅的品质保证。样板环境与普通住宅项目比较,别墅业主更看重整体的居住环境,因此在第一个别墅组团建成后,应及早进行环境兑现,与样板别墅一起作为形象展示。个人收集整理勿做商业用途别墅单体封顶、外立面成形工期已进行了一半,给人一种准现房的感觉。最有效的方式是请购房的买家直接参与封顶活动,项目建筑的风格基本实现,其感观效果直接影响销售。如果外立面的实际效果没有图纸的效果好,那么将对销售造成很大的不利影响,反之则可以促进销售。个人收集整理勿做商业用途景观(环境的设计)通常单体建成后,就可进行环境的施工,本项目环境以山湖和绿色植被为主,植被环境的兑现要比水环境早,尤其是