文档介绍：镇江大港商业市场调研报告镇江人港商业市场调研报告谨呈:29><>012商业格局目前镇江商业格局正完成新一轮的由内而外发展过程,随着重点区域的相对成熟,远郊区域也正慢慢体现出强劲的发展势头;丁卯新区是近几年镇江市区的重点发展区域,其商业规划屮主要以五大专业市场支撑,主要集中了家居建材、五金电器、灯饰灯具、食品批发、义乌小商品以及汽车配件等业态,虽然经营业态相对单一,但形成了同一业态从低档到高档的需求梯度,成为镇江的专业市场集群。而京口和润州片区形成了镇江主要购物中心,该片区商业以百货商场、购物屮心、城市综合体、一站式ShoppingMall等等形式为主,配合商务办公设施,形成镇江未来的商务金融中心。丹徒和大港片区商业发展较缓慢,丹徒片区主要是未来居住集群区域,该片区主要以社区商业为主,配合少量购物中心项目。而人港片区商业项目相对IM乏,基本没有任何大型商业项目,目前仅益华广场进驻,该片区为镇江工业密集区,未來具有很强的发展潜力和消费需求。商业格局目前镇江京口片区和润州片区大部分商业项目基本落成,可出让土地已经不多,商业项目更加稀少。相反,丹徒片区和大港片区存量土地较多,商业项目稀少,具有强劲的发展潜力。当前,镇江新建的商业地产主要是以丁卯五大市场为首的专业市场、以万达广场为首城市综合体项目、以大润发为主的商业卖场等。而随着未来滨水区规划,特色商业街将是一大发展趋势。主要将集中于滨江沿线和辐射内区域。目前除丹徒和大港之外,其他片区商业项目基本能满足市民需求。但是对于特色餐饮、休闲娱乐一条街等形式的商业项目仍然具有较高需求,这也是未来镇江商业发展的一个趋势。商业格局各片区商业体量及数量占比分析片区数量京口片区14润州片区17X6丁卯片区7丹徒片区3大港片区1从镇江市内各个片区商业地产数量和体量的占比情况看来,镇江商业主要集屮在润州片区和京口片区,这两个区域属于镇江城区中心位置,也是镇江人口最密集地区。虽然大港片区是目前所有片区中商业地产数量最少的片区,但就体量而言却不是最低,特别是在近几年新区规划发展下,大港片区也将逐渐形成镇江工业市场集群,商业市场将逐步体现其区位的重要性和独特性。片区体量(m2),以中低端至中高端消费层为主,占比达到72%。不过需要指出,在200008年或之前,镇江基本上没有屮高端消费场所(除了商业城),主要是以中低消费层为主。由此也可以看出,随着近几年的发展,镇江的商业氛围较好,发展也相对较快,并且镇江市民具有一定的消费需求,商业项目定位也由低端逐步向中高端发展。定位数量低端消费层<6中低消费层中端消费层中高消费层11高端消费层2商业市场总结大港未来发展的商业定位是(镇江)城市东西扩展重要的滨江轴线大港的商业综合业态形成主体主要是依靠和结合文化、旅游产业为主大港现有的商业基础落后,不能满足大量人群追求新鲜业态及档次的需求大港需要一个ShoppingMai1>城市综合体、一站式购物中心(如万达广场、苏宁广场、八佰伴)等,加以糅合充满文化特色的商业街或特色餐饮区域商业产品表现大港商业体量整体不大,但销售较快;在售项目中,以金港生活广场与均豪新天地商业体量最大。在售项目中,只有金港生活广场(规划商业)与均豪新天地有较多商业,但前者大量未建,后者去化已接近8<>0%o御都花园、凯悦山庄、海德公园的商业体量非常小,且都己经基木售完。在售项目普遍商业所占比重不高,但去化较快。御都花园逸翠园二期海德公园金港牛活广场钧豪•新天地凯悦山庄旭辉•朗香郡在售项目整体而言,大港在售项目以整体销售方式为主,或采用独立销售方式,大都5年返租,楼层差价在1000000——2000000元之间。客群以大港、扬中、镇江、丹阳客户为主,投资与自营的比重都高。销售方式:整体销售为主,独立销售为辅销售现状:基本售完,售价750000元/平米商业比重:200%,1万体量客群:大港、镇江地区客群为主,外地投资客占200%销售方式:主题式集中商业以独立销售为主销售现状:一层售完,售价850000,二层7000000,三层<6000000商业比重:300%,〈6万体量客群:大港、镇江客户为主销售方式:整体销售销售现状:已基本售完商业比重:4%客群:大港、杨屮客户占800%,镇江客户占100%,外地客户占100%,以投资与自营为主金港生活广场金港生活广场均豪新天地均豪新天地御都花园御都花园物业名称金港生活广场项目地址镇江新区通港路东侧建筑面积5万平米(商业1万平米)物业形态集屮式商业销售方式整体销售为主目前价格750000元/平米历史营销动态及趋势:目前已售完。金港生活广场