文档介绍：第六章国有土地使用权转让、出租、抵押和划拨管理
第一节土地使用权转让管理

土地使用权转让是指土地使用者(或称土地使用权人)在使用年限内将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与等方式。
土地使用权转让,属于地产市场的二级市场,是土地使用者
(包括房地产开发公司和其它用地者)之间的横向的土地经营行
为。
二、土地使用权转让的原则
1、出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则(主要是7点,P134-135)
2、土地使用权与地上建筑物产权相一致的原则
(具体表现4个方面(P135)
3、效益不可损原则
4、政府监督管理的原则
土地是重要的生产资料,它直接影响国计民生。因此,土地市场的交易必须置十政府的监督管理之下,绝对不可能是自由市场。根据我国的具体情况,出让土地使用权的一级市场,是由政府垄断的。转让土地使用权的二级市场,也要在政府的直接管理下开放。
土地使用权转让是土地产权流转和变更的主要内容,而只有抓住了产权流转和变更这一重要环节,才能掌握和管理好土地市场
实例:出售大道1138号8层建筑物中的一、二层是“红钢城小商品市场”(1993年8月8日开业)。属武汉市青山区房地产公司(简称青山公司)。1994年5月18日取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权》
土地使用权性质为国有划拨土地使用权。
房屋1991年3月开工,1993年竣工,6月验收合格;房屋间隔及装修工程分别于5月和7月完工。
1990年12月-1991年11月,青山公司分别与一楼购房户22户订立《预购营业用房合同》,价格1650-1700元/平方米:订立60%,主体完工30%,交付10%。提价100元;1993年4月重新订立《房屋买卖合同》,永久使用权,
--《房屋买卖合同》,1530元/平方米;订立70%,接房通知单30%。,违约金万分之2
三、土地使用权转让的条件
1、土地使用权人必须有合法的转让资格,才能进行转让:只要其土地使用权是不受司法和行政限制的,且依法登记领取土地使用权证书的和符合出让合同规定和条件的就可以转让
2、按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用:一种是全部投资完成以后的转让;一种是完成了部分投资的转让。防止囤积投机,炒卖地皮。规定:P138
3、土地使用权转让应当签订转让合同
4、土地使用权转让必须过户登记
四、土地使用权转让的形式
1、出售
土地使用权出售,即土地使用权买卖,指土地使用者将土地使用权转移给他方,他方为此支付土地使用权转让金的法律行为。
2、交换(P139)
也称之为“互易”。土地使用权交换也叫土地使用权互易,指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权,另一方转移金钱以外标的物的法律行为。
3、赠与:
土地使用权赠与是指赠与人自愿把自己的土地使用权无偿转给受赠人,受赠人表示接受的一种法律行为。
4、其他方式:一方出土地,一方出资金共同开发,然后根据开发成果双方分成;以租赁某些单位或组织的土地,或从以土地合营或入股的单位取得土地使用权或从兼并企业获得土地使用权的方式。
五、土地使用权转让的监督管理
土地行政主管部门对土地使用权转让有以下几个方面的管理职责:
1、资格审查管理(P141)
2、权属管理
3、土地使用权分割转让管理:受让人为一个是整宗转让,受让人有两个以上时就是分割转让。(概念见P142)
4、土地使用权转让价格的监督管理(P143-144)
5、土地用途变更的监督管理:土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方,即市、县人民政府的同意,经土地行政主管部门和城市规划部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记手续。
第二节土地使用权出租、抵押管理
一、土地使用权出租管理
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权连同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
1、土地使用权出租的特征
出租关系中的标的具有复合性:它不仅包括土地使用权还包括土地上的建筑物及其他附着物的使用权。
在土地使用权出租中,承租人以支付租金为代价而取得了对土地及其地上建筑物、其他附着物的使用权利。出租人则按照合同规定将复合性的标的物交给承租方使用。
土地使用权出租是将土地使用权有限期地租给别人使用,租期届满后可以收回该使用权,出租行为并不能使出租人完全丧失土地使用权。
土地使用权转让、出租的区别
转让出租
土地使用权受让方一方面要承租者与出租者签订土地
与转让者签订合同;另一方