文档介绍：房地产项目开发流程图房地产项目开发流程节点 主要阶段 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容 分项主办部门 主办岗位 协办部门土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 拓展部规划设计条件 落实规划条件,了解限制性条件 拓展部现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 拓展部了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 拓展部了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑。 拓展部土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触, 了解土地出让方式和土地款, 以及能否调整。 拓展部了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 拓展部 开发部、运营部、工程部了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 拓展部对接发展中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部土地深判 可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 拓展部现状图(四至电子文件) 拓展部市场深度调研 "销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部:负责协助进行区域市场调研 "拓展部 销售部 研发部项目最终定位 销售研发部:根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售部 研发部成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、 利润率分析及比选 研发、运营:协助进行方案设计和成本测算 拓展部 研发部、运营部开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。 拓展部 工程部 开发部 销售项目方案确定 拓展部现金流测算 拓展部对接发展中心 深判结果 项目可行性报告及后续工作 拓展部寻找合作资金(与战略发展部共同研究) 研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务体系、法务:给予技术及资源上的支持 拓展部 财务体系、法务项目招商报告(前期阶段) 区域宏微观市场研究 拓展部项目招商版盈利能力分析 拓展部明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶段) 项目商业策划书 财务中心:制定项目财务数据 拓展部 财务中心合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务:制定合作方式、投资回报 拓展部 财务中心、集团资管部合作方案确定 拓展部 财务中心、集团资管部合作细节确定 拓展部 财务中心、集团资管部引资(商业计划书) 签署战略合作协议 "财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报综合管理部:协议盖章,存档 " 拓展部 财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施(实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理 "财务中心、集团资管部、法务:协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部:工商局办理公司注册 " 拓展部 财务中心、集团资管部、法务综合管理部投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 研发中心:项目方案 拓展部 研发中心投经济标 确定土地上限 拓展部拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 拓展部挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 拓展部获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益,契税,交易费 "法务:合同条款的草拟和完善财务:提供资金 " 拓展部 法务 财务部用地规划许可证 土地出让合同 法务协同:提供土地出让合同 开发部 法务出让金、交易费交费证明 财务:提供资金缴纳出让金、交易费 开发部 财务确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告 研发:协助提供相关项目资料 开发部 研发向项目备案机关提交申请报告 开发部建设用地规划许可证 开发部原地上物土地证登报声明(原有土地证作废) 开发部土地补偿费(原户主需交纳的土地使用费) 开发部土地出让合同 发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 开发部交费证明 缴纳土地费用 开发部1 :500现状地形图 3份(反楼座) 开发部详规 研发:委托设计详规 开发部 研发办理土地证 土地出让合同 开发部交费证明 缴纳土地费用 开发部建设用地规划许可证 开发部地籍图4份(薄膜图) 开发部土地登记申请书 开发部土地确权来源证明文件 开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管:提供相关证明资料 开发部 综管土地抵押贷款 积极与银行联系, 寻找合作伙伴,进行土地评估,选择合适贷款承载公司 开发部:提供但当地政府同意的土地评估公司,协助办理评估、抵押登记等手续