文档介绍：1
宏观背景研究
2011年政策对房地产影响的回顾
长沙市2012年市场预期
全国市场:2011年受政策影响,全国房地产增速放缓,且自5月起,成交均价出现下降态势,政策调控效果显现
数据来源台
全国市场:供销差走势与房价走势基本吻合,购房者市场预期房价下降的比例上升
购房者观望情绪加重,对房价的预期在三季度开始转向,在四季度预期房价下降的比例明显提升。
多个房企的库存量已经逼近或超过历史高位,去化速度延长。
多数房企库存增长,面临去存压力较大,资金压力促使开发商求现金流第一。
长沙市场:受政策波动影响,下半年从七月起,市场均价松动,成交量递减,长沙住宅步入量价齐跌阶段
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2011年市场供应量在下半年放量,出现明显的供大于求的局面,加之客户受国家政策及银行政策影响出现的观望导致供销比拉大。
纵观2011年,受国家整体调控影响,长沙楼市价格在上半年体现为量升价跌,成交量出现下滑但价格平稳略有上升,但进入下半年,成交量进一步下滑,价格也开始出现回落。
长沙市场:自九月起,开发商求快速回现而低价入市,但开盘销售率仍然不高,超过半数以上开盘销售率不达40%
数据来源:世联数据平台
政策基调:中央定调,要坚持房地产调控政策不动摇,信贷金融环境将趋向定向宽松
房地产调控将继续
信贷金融环境将趋向定向宽松
外需回落,中国经济增速受影响,资本外流加剧中国资产价格下跌,输入性通胀减弱;
房产产调控导致内需萎缩,国内经济增速回落,2012年仍不容乐观;
中国GDP增速与CPI双降,换来一定的货币空间;11年采用稳健的货币政策,GPD下降,CPI略降。
面对经济下行的挑战,货币政策开始转向;%的增速已处地历史性底部,%,货币正式转向;国债收益率走势隐含着未来至少一次的降息预期,负利率现向得到快速的扭转。
2、预测2012年市场
市场供应:长沙从商品住宅供应存量及市场新开工面积推算,2012年预计推出量超过1300万方,供应量较大
从长沙市场来看,,但2011年新开工面积中还有近600万方还未上市,以最低可能推算,2012年至少有1300万方产品供应上市。
区域
存量按区域平均消化时间
2009年以来总存量面积/近1年月均销售面积(万平米)
存量平均消
化时间(月)
全市

2、预测2012年市场
市场需求:消费者对后市走势信心不足,市场不确定性及各类优惠举动对客户信心产生影响,造成客户观望情绪加重
部分开发商低价入市,多个楼盘价格开始松动
消费者信心不足,表现出明显的观望心理
自住购房客中,看跌情绪严重,延迟购房几乎占一半;投资购房客中,放弃购买的几乎占一半;
整体来看,客户更加关注价格及开发商的动态,接待中多表示再等等看下阶段是否会有新的优惠政策出台。
2、预测2012年市场
世联预期:随着调控的持续深入,下阶段市场可能会进入全面降价的量价走低阶段
[动量因素]
供应放量
观望心理
低价竞争
[主导因素]
中央政策
在政策效力、市场供应量、购房者信心、库存压力、资金压力的共同作用下,降价促销将成为2012年上半年市场营销主旋律。
2、预测2012年市场
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目标及货量解析
2012年整年目标
货量盘点分析
财务分析