文档介绍：东圃商业地块
项目现状分析及营销策划方案
广东中原地产代理有限公司
项目一部营销策划组
Guangzhou
PART1:项目商业环境分析
一、项目所在商圈面临的竞争商圈
由天河向东圃方向东进,主要竞争商圈:
体育中心商圈、岗顶商圈、棠下商圈
商业档次:由高端逐渐转向中低端;
商业业态:由完整的高端大型购物商场---中型商场---由超市带动的百货商场;
吸收客户:体育中心商圈---全广州市高端消费人群
岗顶商圈---越秀、天河区中高端消费人群(注重消费地点的环境,有个人品味,但认为体育中心商圈消费成本过高)
棠下商圈---周边的中高端社区及外来居住人群
东圃商圈主要竞争商圈
东圃商圈主要竞争商圈
天河城
正佳广场
万菱汇
太古汇
时尚天河
天娱广场
体育中心商圈
华润万佳
易初莲花
易初莲花
麦德隆
棠下商圈
摩登百货
百脑汇
岗顶商圈
经营
规模
管理费
消费
档次
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
10万㎡
60元/㎡
高档
1F:2000-2300
2F: 2500-2800
3F:1800-1900
4F:800-900
5F:600-650
6F:200-300
7F:100-200
100%
品牌:吉之岛、天河城百货、飞扬影院;品牌店:星巴克、ROLEX、ZARA、东方表行、百丽等
天河城广场
经营
规模
管理费
消费
档次
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
建筑面积:42万㎡
65元/㎡
高端
1F:1500-2000
2F: 800-1500
3F:800-1200
4F:500-800
5F:500-600
6F:300-400
7F:100-200
M层:500-800
90%
主力店:飞扬电影城、欢歌KTV、肯德基、冰河湾真冰溜冰场、百佳;品牌店:力美健、友谊、唐盛KTV
正佳广场
体育中心商圈
经营规模
管理费
消费
档次
平均月租金
(元/㎡)
租赁
情况
占地:
12万㎡
建筑:
22万㎡
50元
中高档
免租7个月,诚意金1万元,
餐饮约1200元、百货服饰1400-1600元、
小铺2000元
招商中
以小面积的品牌店为主
经营规模
管理费
消费
档次
平均月租金
(元/㎡)
经营
情况
建筑
23万㎡
商业
㎡
70元
高档
-1F:1000
1层:1000-1500
2层:700元-900
3层:400-600
4层:200-250
5层:100-200
70%
苏宁电器、楼上保健品店Emodues、YZC、ochirly欧时力、LOCK N`LOCK、海马、CATALO、佰特咖啡、DOUBLE STAR CADE、东方红、ECOH等
体育中心商圈
体育中心商圈
商圈现状:
商圈以大商场、高档消费为主,裙楼商铺加临街商业旺铺为辅,吸引拥有较高的消费能力,而且追求时尚、讲求品牌,是商圈的核心消费群体。
整个商圈的商场均只租不售,且租金普遍高企,3F以下均已超过1000元/㎡·月,租金收益良好。
思考:
天河区已存在大型高端商场聚集圈,我项目是否可成功打造另一高端商场?
经营
规模
管理费
消费档次
平均月租金
(元/㎡)
租赁
情况
商业
4万㎡
50元/㎡
中档
1F:600-1000
2F:500-800
3F:300-400
4F: 200-300
5F:100-180
6F:80-150
出租率90%
周大福珠宝、浓情钻石、金利来、达芙妮、百丽、他她、kisscat、only、袋鼠、保罗、卡西欧等
经营
规模
管理费
消费档次
平均月租金
(元/㎡)
租赁
情况
商业
4万㎡
50元/㎡
中档
1F:600-1000
2F:500-700
3F:300-400
4F:150-300
5F:80-150
出租率90%
天河电影城、百佳、春之花、屈臣氏,六福珠宝、麦当劳、金利来、鳄鱼恤、佐丹奴、班尼路
摩登百货
天娱广场
岗顶商圈
商圈现状:
商圈以中型商场及科技类产品消费为主,商场租金对比体育中心商圈有明显下降,3F以下楼层租金均在1000元/㎡·月以下,整体业态也为中端产品为主。
天河区高端客户被吸引至体育中心商圈,而中端客户则流向岗顶的摩登百货及天娱广场。
岗顶商圈
启示:
此商圈在无法打造高端商场(周边专业市场较杂乱)的现实下, 吸收大量不具备高端商场消费能力的中产阶层,不失为一明智之举。