文档介绍：第三章城市地租与土地区位
地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素,也是引导相关房地产实践活动的指南。因此,在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程,对马克思主义的地租理论进行了全面的介绍和分析,并分析了城市地租与房地产业的关系;其次,介绍了几种区位理论,着重阐述城市区位理论的决定因素;最后,论述了区位理论在房地产业发展中的作用。
第一节城市地租
一、地租和地租理论
土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件下,其可用的数量又是极其有限的。这样,人类经济生活中首先面临着土地这一稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下,地租正起着调节土地资源配置的作用,而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。
(一)地租的含义
地租首先是一个经济范畴,是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价,这种代价可以以货币的形式表现出来(货币地租),也可以是非货币形式,如土地的生产物(农业中的实物地租),或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动(农业中的劳役地租,资产置换等)。地租是土地所有权在经济上的实现形式。其次,地租又是一个社会历史范畴,在不同的社会形态下,由于土地所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租,反映了不同的生产关系。也就是说,地租作为一种经济范畴,不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系,而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系,是社会关系在土地方面的直接体现。
(二)地租理论的产生和发展过程
在经济学发展的历史过程中,许多经济学家对地租问题作过深入的研究。一般而言,西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段:一是古典政治经济学阶段;二是庸俗政治经济学阶段;三是现代西方经济学阶段。马克思主义政治经济学的地租理论另作详细介绍,这里先简要介绍一下这三个阶段地租理论的基本观点。
1、古典政治经济学的地租理论
威廉·配第(William Petty,1623-1678)是古典政治经济学的奠基人。他认为,一个人从他的收获物中,扣除了自己投入的种子,并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后,剩下的谷物就是这块土地一年的自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同等面积的土地,因土地的丰度不同产生级差地租,而且还提出由于距离市场的远近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理论作出了极其重要的贡献威廉·配第,《配第经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第45-51页。
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弗朗索瓦·魁奈(Francois Quesnay,1694-1774)是法国重农学派的创始人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类,一类是使社会财富扩大的部门,另一类是使社会财富相加的部门。他认为,农业因为有自然的帮助而为社会创造财富,而自然是不会向人类索取报酬的,所以农业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后,还会有剩余品,从而使财富扩大。除了农业部门以外的一切部门,如加工工业等只使社会财富数量上相加,而不能使社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献弗朗索瓦·魁奈,《魁奈经济著作选集》,商务印书馆,1981年1月第1版,第3-38页。
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亚当·斯密(Adam Smith,1723-1790)在经济学发展历史上,最先系统地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富的性质及其原因的研究》一书中,斯密指出地租是作为使用土地的代价,是为使用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有亚当·斯密,《国民财富的性质及其原因的研究》,商务印书馆1972年12月第1版。
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在古典政治经济学家中大卫·李嘉图(David Ricardo,1772-1823)最充分地研究了级差地租问题,他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不同。一般意义上的地租实际是租金,是农场主每年实际付给土地所有者的一切,而经济学意义上的地租仅指
“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者投入在土地上的各种设施设备,这个多付部分不是地租,而是土地所有者所有的资本应当获得的利润。因此经济学上的地租很明确,是因为也只是因为使用土地而付给土地所有者的定额才是地