文档介绍：房地产价格体系评估问题的研究
摘要
本文主要是针对房地产价格体系进行研究。根据任务一,我们建立GM(1,1)模型来预测未来房地产的价格指数;考虑到题中所给的价格指数灵敏度过高,我们决定建立改进的灰色模型,均先把原先的价格指数换算成以1999年为100计算的价格指数,预测好值后再还原。结果表明,这种改进使得拟合效果非常好。,,,,,,,,,并对结果进行分析和解释。
对于任务二,我们依旧沿用此灰色模型,确定了体现人民生活水平的相关因素后做模型预测。结果在文中显示。
对于任务三,我们选用多元线性回归分析。鉴于影响因素之间的关联度较大,比如城市人口密度和人口数就具有较大的重叠性。我们分析剔除掉三个有部分重复性的因素后,用SPSS软件分析求解。第一种多元线性回归,采用强制进入策略,显著性检验较差;第二种多元线性回归分析采用向后筛选策略改进模型后,显著性水平明显提高,最终得出最主要因素为在岗工人平均工资和地区生产总值,其中地区生产总值的影响程度更胜一筹。
对于任务四,我们充分收集数据,确定市场供求状况,生活水平指标,政策导向,住房条件这四个板块以及此内的10个合理价格评价指标。层次分析法确定各指标在各板块中的权重,决策树法确定各指标在整体中的权重,接着通过讨论对各指标进行量化,最后求出杭州和上海的综合评价值,发现杭州的价格体系比较合理。
关键字 GM(1,1) 改进的灰色模型多元线性回归分析
决策树层次分析法
问题重述
改革开放以来,我国的房地产业取得了巨大的成就,也逐渐成为促进国内经济发展的新的经济增长点。然而房价始终是我国房地产市场最为尖锐的问题。调查显示,1992-2004年的13年间,全均售价上涨了近10倍,部分城市上涨幅度大得多,远远超过我的涨幅;而且据我们国家发改委,统计局的最新资料显示,2004年一季度35个大中城市就有9个城市房价涨幅超过10个百分点,另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。
现有杭州、宁波、上海三个城市的房地产价格指数如表一所示(当年指数以去年为100计算):
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
宁波市
杭州市
上海市
据调查分析,房地产价格指数与人口数量、居民收入和建筑状况等国民经济状况息息相关。我们结合自己所查的数据以及题目所给的数据,给出了上海市最近几年国民经济发展的主要数据(如下表2所示)。
表2 上海市近年国民经济发展状况
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
建成区面积(平方公里)
城市人口密度(人/平方公里)
2872
1757
1950
1959
1971
年末实有房屋建筑面积(万平方米)
31802
34205
38324
42951
51375
64198
70282
年末实有住宅建筑面积(万平方米)
19310
20864
23474
26644
30560
37997
40857
居民消费指数(去年=100)
100
101
人口数(万人)
1368
地区生产总值(当年价格)(亿元)
在岗工人平均工资(元)
16641
18531
21781
23959
27305
31940
41189
现在我们需要完成如下任务:
建立数学模型,根据表1预测2008~2010年这三个城市的房地产价格指数的变化趋势;
根据表2中所列指标的相关数据,并预测2008~2010年三个城市的人民生活状况;
根据表2,建立对上海房地产价格体系的数学模型,分析房地产价格指数与上述各个