文档介绍：***************之
项目开发流程、管理控制
指
导
手
册
编制:******* 审核:********
二OO九年三月
前言
鉴于公司成立不久,各方面工作都在努力完善中,内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下,经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。
本手册,编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件,编制时将项目开发的整个流程为主轴线,以各流程的大纲为主,加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。
我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础,尽量做到宜懂实用,目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设,更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,,但我们会更努力更用心的去完善它,,努力总会有回报!
*****年*月
目录
前言 2
第一章:房地产开发的概念 5
一、房地产开发的种类 5
二、房地产开发的基本原则及要求 5
三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5
四、房地产开发企业的设立程序 6
第二章:可行性研究和项目决策阶段 7
一、房地产项目可行性研究的根本目的 7
二、房地产项目的四方面研究方向 7
三、房地产项目的可行性研究步骤 8
四、房地产项目可行性研究的内容 8
五、房地产项目可行性研究的工作阶段 8
六、房地产项目开发详细的经济效益分析 9
七、项目可行性研究的结论与建议 9
第三章:建设前期准备阶段 10
一、土地使用权的获取及开发
10
(一)、土地使用权 10
(二)、土地开发 12
二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》 13
三、确定勘察、监理 15
四、规划设计 16
五、建设项目报建登记,申请招投标 22
六、申办《施工许可证》 24
第四章:工程建设实施阶段 26
一、工程建设实施准备阶段 26
二、工程建设实施阶段 26
(一)、工程进度的控制 26
(二)、工程质量的控制 28
(三)、工程成本的控制 29
(四)、工程合同的控制 34
第五章:项目销售阶段 37
一、房地产项目的营销策划 37
二、房地产销售 38
三、房地产销售的流程 41
第六章:房地产项目物业管理 42
一、物业管理的概念 42
二、物业管理的特点 42
三、物业管理在当前的地位和作用 43
四、物业管理的基本内容 45
五、物业管理费 46
第七章:附录:房地产开发相关流程 47
房地产开发全流程 47
办理质量监督程序及提交资料 57
办理安全监督程序及提交资料 57
办理建筑工程施工许可证程序及提交资料 57
土地一级开发一般工作程序 58
施工监理工作的总程序
59
施工组织设计审核流程 60
图纸会审监理工作流程 61
工程款支付基本程序 62
工程变更管理的基本程序 63
进度控制监理工作程序 64
主体工程质量控制流程 65
单位工程验收基本程序 66
质量评定监理工作程序 67
建设工程竣工验收备案流程 68
后记 69
第一章:房地产开发的概念
房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度,属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产,与其他商品的开发相比,房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点,使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位,经济越发达,时代越进步,房地产开发的范围越广,程度越深,内容越丰富。
一、房地产开发的种类:房地产开发包括土地开发和房屋开发。
土地开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形:一是新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。
就房屋开发而言,一般包括四个层次:第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发;第四层次为城市其他基础设施的开发。
二、房地产开发的基本原则及要求:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条的规定,房地产开发有下列基本原则及要求:
(一)房地产开发必须严格执行城市规