文档介绍：华雅·南充都尉路项目规划设计建议
地块分析篇
一、地块价值分析
建议:
中等开发规模| 中等开发强度| 高附加值居住社区
3-1、3-2号地块
规划道路(接嘉南路)
都尉路(接耀目路)
3-3号地块
规划的星级酒店
开发商
成都华雅房地产开发有限公司
物业地址
嘉陵区都尉路2号地块
地块规模
93143㎡(含13794㎡代征道路)
建筑密度
(整体按20%计)
3-1号≤20%;3-2号≤28%(高层部分小于20%);
3-3号≤30%(高层部分小于20%)
土地使用年限
住宅70年商业40年
容积率
绿化率
容积≤;
绿化率≥30%
理论总建面
317397㎡(按最大容积计)
每亩地价
254万元/亩
土地现状
未开工-土地平整
地块现状5大症结:
症结一:规划道路将地块一分为二,破坏了地块的整体性,规划布局怎样打造?
症结二:地块整体比较狭长,交通格局怎样设计?
症结三:地块周边环境较差,怎样规避环境对项目影响?
症结四:密度、层高、景观之间的矛盾如何协调?
症结五:怎样解决低价较高,获取价值最大化?
一、地块价值分析
一、地块价值分析
5大症结对症下药
症结一:规划道路将地块一分为二,破坏了地块的整体性,规划布局怎样打造?
利用道路的分割,所带来的商业契机,规划开敞式商业街区,提升商业形象档次,使商业街区成为项目营销制胜点;
症结二:地块整体比较狭长,交通格局怎样设计?
应最大程度考虑交通出行便利性,打造方便快捷的出行方式;
症结三:地块周边环境较差,怎样规避环境对项目影响?
用项目的主题定位渲染项目,用建筑的符号化提升项目综合档次,为片区形象定调;
症结四:密度、层高、景观之间的矛盾如何协调?
利用围合式布局,集中使用中庭绿化,增强景观与建筑的融合度;
症结无:怎样解决低价较高,获取价值最大化?
用够容积率,做高项目附加值,提升物业品质。
SWOT分析
优势 Strength
劣势 Weak
用地具备一定规模,地块对面是一个规划中的5星级酒店,具有打造品质社区的先决条件;
发展商实力强,具成熟开发经验;
目前区域可竞争项目少;
距离市中心较远,且目前道路尚未建设完成;
区域成熟度低,各设施欠缺;
片区商业配套极其缺乏,在一定程度上限制了房地产的发展。
机会 Opportunity
以大区位优势打消客户疑虑,抢占机会
嘉陵区定位于南充新城,各项城市配套设施建设正在逐步完善中;
项目道路周边2条道路,将于2010年年底建成通车;
利用片区规划优势,结合预期利好,提升项目的竞争力;
挖掘大区位的市场前景价值,与升值空间,引导消费;
借助区域市场良性发展机会,发展高品质居住物业;
威胁 Threaten
以自身特色产品,差异化竞争
宏观调控影响持续显现;
随着区域的发展成熟,竞争产品将增多;
演绎本案全新的独特生活理念,营造高品质生活场景,打造项目独特化居住风潮;
独特的商业街区规划,使本案有别与其他项目,做到标新立异;
二、地块SOWT分析
三、物业形态定位
本项目地块位于嘉陵区都尉路西侧,对面是规划中的五星级酒店项目;
目前片区商业配套极其缺乏,在一定程度上限制了房地产的发展。所以本案在商业选型时,需要考虑商业与住宅的整体定位和风格,要与其他片区形成明显差异;
项目理论31万平米的建筑面积,适宜将其规划打造成为中高端的品质商业社区;
产品档次定位:高附加值中高端物业
我们主力客户需求的是
中高端居住兼投资性产品
整体物业定位:
高层精品电梯公寓+英伦商业街区
结合项目经济技术指标及成本考量:
建筑规划篇
高层精品电梯公寓
英伦商业街区
英伦商业街区
一、规划建议 ¶总体功能分区
高层精品电梯公寓
高层精品电梯公寓
英伦商业街区
路网设计原则:打造方便快捷的交通网络
一、3-1、3-2号地块为围合式小区内部路网;3-3号地块为开敞式交通路网设计。
二、道路规划尽可能满足“人车分流”的原则。
三、住区出入口的选择要方便、安全及合理,注意出口与城市主干道的连接。
四、区内各类道路分布合理且应与景观呼应,达到园区内“一景多道”或“一景一道”。
机动车道“步移景异”,充分考虑车行道两侧的景观性。
五、住区内道路应通而不畅,道路可有弯度,曲线设计。
六、区内道路应考虑人流、车流,结合规划路网要求,合理确定道路的宽度及转弯半径。
七、区内道路应符合消防要求。
一、规划建议 ¶路网设计