文档介绍：第六章房地产企业教学辅导
一、教学提示
本章所阐述的房地产企业,是房地产经济运行的主体和微观基础。企业是社会主义市场经济的主体,房地产经济运行的机制,例如,价格机制、供求机制、竞争机制等都要通过企业这个经济主体发挥调节作用;政府对房地产业的宏观调控政策,也必须由企业作出及时、灵敏、准确的反应。为此,本章对房地产企业的特征、企业制度、组织结构、企业资金运动,企业利润等作了全面系统的分析。这不仅对读者掌握房地产企业的运作过程和特点有一个清楚的了解,而且有助于从事房地产经营活动的人员,确立正确的企业经营目标,努力提高微观经济效益。
二、重点讲解
1、房地产企业的特征
读者要注意,这里所讲的房地产企业的特征是同其他行业的企业相比较而言的。主要表现在以下几个方面:
(1)从经营对象来看,房地产企业经营的对象是不动产,也就是房地产。房地产是土地和建筑物的统一物,它具有固定性和不可移动性。这个特性对房地产企业的经营活动带来重大影响,因为一般企业生产的产品是动产,例如衣服、鞋子、彩电、冰箱等等,它可以在地区之间、国家之间流动和销售;而房地产的地区性特别强,不能转移到其他地区销售,一旦投资失误,提供的商品房超过地区市场有效,便会因空置积压而陷入困境。所以房地产企业的市场调研、项目选择、营销策划等经营决策显得特别重要。
(2)从业务活动的性质来看,房地产企业主要是服务型企业。这就是说,房地产企业从事的业务活动主要是在各个领域提供服务,从土地开发、房屋开发到房屋出售出租等都是劳动服务活动,至于房地产中介服务(如咨询、策划、代理等)企业和物业管理企业更是明显的服务型企业。这里值得注意的是,要把房地产企业和建筑企业区别开来,房地产企业开发项目主要是进行投资和策划,并不直接建造房屋,而建筑安装是由建筑企业承担的。所以建筑企业是生产型企业,建筑业属于第二产业,而房地产企业是服务型企业,房地产业也属于第三产业。
(3)从生产要素密集度来看,房地产企业是一种资金密集型和人才密集型的企业。读者要从两方面把握这个特点。一方面,由于房地产价值量大,建设周期长,开发项目需要的资金量大,周转的时间也长,是一种资金密集型企业;另一方面,在房地产开发、中介服务、物业管理过程中,需要大量的各种各样的专门人才,如建筑工程类人才、经济分析类人才、金融类人才、咨询、代理服务和物业管理人才等等,因而又是人才密集型企业。
(4)从行业特征来看,房地产企业的经济活动具有鲜明行业特征。一是房地业是先导性、基础性产业,具有高度的综合性和高度的关联性,它以流通服务为主,又横跨生产决策、组织、管理,产品销售和各类物业消费服务,经营范围的面比较广;二是房地产行业的地区性特别强,市场销售竞争集中在地方市场,市场进入障碍大;三是房地产企业具有高投资、高风险、盈利水平相对较高的特点。所有这些行业特征,都使房地产企业的生产经营活动比较复杂,经营管理的难度也较大。
读者要充分认识上述特征,认真掌握其与一般企业的不同之处,自觉运用其特殊运行规律,以便将来为从事房地产企业经营活动奠定基础。
2、房地产企业组织结构设计的原则
房地产企业的组织结构的设计必须遵循以下原则:
(1)目标适应原则。即企业内部的组织结构要有利于企业经营目标的实现,力求精干、高效、节约。
(2)集权和分权相结合的原则。也就是统一领导,分