文档介绍：东直门交通枢纽项目(写字楼部分)
前期定位及可行性论证报告
项目承接:九力公司
项目经理:王新明
项目督导:王伟
报告撰写:王新明陈刚孙鲁峰
报告时间:2004年8月
第一章技术报告 3
一、 东直门交通枢纽简介 3
二、调查设计方案 5
三、调查企业基本背景资料 6
第二章北京写字楼市场供给分析 13
一、北京市现有顶级写字楼供给分析 13
二、 北京市现有甲级写字楼供给分析 17
三、 北京市在建在售写字楼项目分析 20
四、 未建已规划项目的研究 47
第三章北京写字楼市场需求分析 50
一、 字楼需求研究的基本假设 50
二、 新增服务业(甲级顶级)写字楼需求面积预测 错误!未定义书签。
第四章区域竞争项目研究 55
一、 现有典型竞争项目描述 55
二、 现有典型竞争项目满意度分析 61
三、 在建在售典型竞争项目分析 67
第五章用户需求研究 73
一、 潜在客群肖像分析及描述 73
二、潜在客户需求分析 76
三、本项目的接受度研究 102
第四章、项目SWOT分析和结论建议 116
一、SWOT分析 116
二、客群定位(主力、次主力、潜在) 117
三、产品定位 118
四、产品功能设计建议 119
第一章技术报告
东直门交通枢纽简介
东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角,项目总建筑面积80万平米,是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。
附图东直门交通枢纽项目
南区地上首层为14条线路的公共电汽车站,地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅;地下一层直通地铁二号线东直门站;地下二层是地铁十三号线(城市轻轨)站。南区为中央面积达3万平方米、高8米的空中绿化平台,可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。
项目南区将于2004年年底前开工。2008年以前,南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用;北区的公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相的要求。
本项目归纳起来具有如下特点:
交通优势
本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程,以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅,集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体,实现“零换乘”理念的综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅(候机大厅、售票大厅),乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有“第二空港”的美誉。
形象优势
东直门交通枢纽工程建成后,本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国的“第一落点”。项目将成为名副其实的“国门商务第一站”。
区域优势
本项目位于黄金地段,规划中周边高档物业林立(如新保利、中石油大厦、南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万国城等)必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户的首选区域,项目发展潜力巨大。
项目自身优势
本项目无论是外观设计,还是内部的硬件设备,还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当,尽显华远地产高尚品牌。高达150米的双塔写字楼,雄伟壮观,可极大提升入住企业形象;中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的序幕。
至尊地位
东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑,也是北京市60大重点工程之一和2008年奥运会配套工程,建成后将成为北京市21世纪的十大标志性建筑之一。
二、调查设计方案
一)、调研目的
根据委托方的要求,本次调研的主要目的在于:
界定本项目各类办公物业(双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼)的目标客户及其需求特征;
了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场(特别是东部市场)的供需环境;
界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征;
二)、调研内容
针对委托方要求,本次调研的主要分为3个部分展开,分别是:
第一部分:北京市写字楼市场未来供需趋势分析
供给分析
需求分析
第二部分:本项目竞争对手研究
第三部分:本项目潜在用户研究
三)、执行情况
根据以上要求,本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式;针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合的方式进行。
本项目主要工作如下:
全面普查北京市甲级及以上写字楼;
全面普查目前北京市在建在售写字楼项目;
全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目;
深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户50家;
电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户152家;
三、调查企业基本背景资料
深访企业背景资料
深访企业数量:50家
深访企业入住物