文档介绍：带着问题去思考?
1、新三江口核心辐射区价值促动几何?
2、单层超万方的商业项目该如何定位?
3、改造为公寓或类住宅是否切实可行?
4、公寓之外,是否还有其他更好定位方向?
5、本案最终该如何具体操作?
关于市场
About market
2009年底,一系列政策相继出台,调控强度大、密度高,且全方位,将对2010年的房市产生重大影响。
房贷优惠政策终止,让各大城市二手房在去年底成放量成交。 个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,将明显抑制炒房投机。 五部门联合发布通知,明确开发商拿地首付不得低于50%,抬高了开发门槛。
随后,国“11”条出台,二套房首付不低于40%。
市场和政府的博弈加大;
卖方和买方的博弈继续。
政策相继出台,楼市进入调整期
宏观楼市
5点猜想:
首先是物业税。物业税开征方案已提交至两会,且已具备基础技术支撑,物业税开征有望在京深等一线城市试点。
其次是货币政策。10年1月、2月央行两次提高存款准备金率,所以,对于今年楼市的走势,主要是看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。
再次是加息。准备金调了,加息还会远吗?但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领域,因此具体执行还得由PPI和CPI而定。
再其次是开发商自有资本金。如房价继续疯涨、地王不断出现,中央无疑会提高房地产项目资本金比例,从2009年的20%调整为35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。
最后是保障房。政府将加大保障性住房的供应,尤其是廉租房建设。
百特认为今年的房市,流动性过剩和低利率的时代将一去不复返,投资投机需求将得到极大的遏制,开发商要想赢得后市,就必须理性面对,打好产品、品牌、价格三张牌。
两会奠定今年房市基调
2010年,宁波市区住宅供应量将近500万平方米。今年,,,。鄞州区仍是宁波市区的住宅项目主要供应地,占市区总供应量的33% 。
供应放量鄞州区占主导
宁波楼市
需求旺盛,2010年前两月市场供应短缺,但价格依旧高歌猛进!
需求旺盛,价格一路高涨
10年1月市六区住宅成交816套,,,环比下降64%,%;,%。2月市六区住宅成交240套,,环比降幅为69%,%;,%。
前两月的成交量下降幅度明显,除处传统淡季原因春节长假外、近期房市政策频出和两会召开或许改变当前房市脉络的猜想也是导致成交量低迷的主要因素。
当前成交量跌价升
从宁波商品房市场发展来看,写字楼销售价格和住宅销售价格一直呈现倒挂,以绿城绿园和绿园大厦比较看,当前二手房市场绿园售价在2万元/平米左右,-,写字楼价格倒挂现象依旧。
写字楼价格倒挂现象依旧
2010年上半年宁波楼市将趋于平缓,价格仍将保持高位,成交量会有较明显的缩减。 09年的火爆房市将宁波房价冲到了一个高点,在很大程度上透支了未来的刚性需求,但从市场经济的供需关系来看,未来短期内供应量不足已成为不争的事实,所以,即使当前房价已涨到让人难以承受的地步但由于供不应求,市场下挫的可能性仍然很小。
百特视角