文档介绍：简易二手房简易二手房
价格估算价格估算
如如何何扩扩大大你你的的议议价价空空间间
二手房的估价概念
z 是指经纪人对拟上市交易的合法房产进行综合
的测算、分析、评估并提出在市场上具有竞争
力的房产销售价格的工作过程。
z 内容:二手房租金确认、售价评估、店面租售
预算、地价估算、投资分析等。
在中介业务中如何运用评估知识
z 1、一种有效的营销工具;
z 2、一门专业的服务技能;
z 3、一个密切的合作伙伴;
z 4、一项科学的工作方式。
影响房地产价格的因素
z 1、市场周期
z 2、交易目的(房产用途)
z 3、区域因素(繁华程度、交通、环境、景观、
公共设施配套、城市规划限制)
z 4、个别因素(房产权益、类型、结构、装修、
户型等)
估价原则
z 合法原则
z 最高最佳使用原则
z 替代原则
z 估价时点原则
二手房常用估价法:
z 1、市场比较法
z 2、收益法
z 3、成本法
z 4、假设开发法
z 5、基准地价修正法
市场比较法参考系数:
z 1、房屋折旧:从竣工后即进入折旧期
50年100分,-2%/年
z 2、旧房(特点)扣减:指户型落后或功能陈旧或“三小”(小厅、小厨、
小卫)-10%
z 3、楼层朝向
z 七楼为例,一层为基准,3、4层+3%;2、5、6层-3%;7层-5%
坐北朝南外扣1%—5%
z 4、环境影响:主要考虑物业管理和学校分布
重点学校+15%,物业完善+5% 非独立封闭式小区-5%
z 5、心理因素-8%
z 6、当地商品房价格(参考市场数据)
实战演练:
z 请参考案例
z 1、--10%
z 2、--3%
z 3、-5% +5%
z 4、+15%
z 5、-10%
z 6、-8%
z 最后价格:108*2800*(100-10-3-5+5+15-10-8)%=
z
演练案例:
z 王小姐准备出售远太苑一套二手房,请帮她估
算一下该房产的价格。
z 1、1997年建成
z 2、总7层,此房在4楼
z 3、坐北朝南,半封闭管理小区
z 4、旁边有泉州五中分校
z 5、户型有一定的缺陷
z 6、,2500元商品房价
实战经验(精华版)
z 1、价格确认得越低,就越好操作。
z 2、既要充分尊重房东心理价位却又不可偏离市场行
情。
z 3、价格可浮动性的说辞体现着灵活与经验
z 4、过程的科学性可以得到客户的超级信任;报价精
确到分厘越能体现你的专业与说服力。
z 5、善于综合评价,并借住你所在团队的力量。
z 6、以上建立在长期频繁的运用上。