文档介绍：提前交二手房营业税风险大
个人住房转让营业税征收标准按全额还是差额的悬念终于落地。12 月 23 日经国务院批准,财
政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策。随着营业税优惠政策即将到
期,上海迎来营业税缴纳的高峰,“赶末班车”的业主和购房者将上海的房产交易中心挤满,目前,
上海部分地区购房者可以提前纳税,但是提前缴纳营业税风险非常大。12 月 23 日,中原地产一业
务人员向笔者透露,目前,上海可能仅普陀区等少数几个区的购房者无法提前缴税,因为这些区的
缴税规定比较严格,要求购房者在缴税前必须提供产权调查单,这也就意味着购房者必须首先还清
贷款才能缴税。而浦东、杨浦、虹口各区都允许购房者在提前还清贷款前缴纳营业税。
据悉,所谓“提前缴税”是指买卖双方网签买卖合同后,买方尚未获得银行批准的新贷款买卖
双方就到房产交易中心进行营业税的缴纳,相当于将营业税缴纳的时间前置。由于部分地区房产交
易中心纳税窗口缴纳营业税,是依据买卖双方签署的房屋买卖合同的成交价格与房产交易中心的最
低评估价格进行认定和缴纳的,不会审阅银行准贷资料(此资料是产权过户时才进行审阅),所以
“提前缴税”在实际操作中是可行的。
“提前缴纳营业税风险非常大。”汉宇地产有关人士向笔者透露,在正常情况下,营业税是在
二手房过户时缴纳的,而且从税收的设计来看,这笔税应该由卖方缴纳。但是在目前的市场上,实
际操作时发生了变化,一方面,“赶末班车”导致很多人提前缴纳营业税,另一方面,目前很多房
东在卖房时提出“到手价”,原本由卖方支付的很多税费就由买方代为支付了。问题就出现在这个
手续环节的变化中,由于提前缴税,缴税时房子仍然在卖方名下。而目前上海几乎所有银行都暂停
了审批二手房贷款,放款基本要等到明年,因此购房者还存在贷款方面的风险。一旦交易出现贷款
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难等问题,购房者很可能无法获得税费的退还。据汉宇地产在全市近百家门店的数据统计显示,在
11 月 1 日-12 月 5 日签署的买卖合同中,涉及到营业税的环节由买方来承担卖方营业税的占到 68%。
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