文档介绍：摘要
本项目是一个商务建筑综合体项目,包含有酒店、写字楼和高档商业配套
三部分,总体定位于“综合商务港”或“商务综合旗舰”,具体内涵体现在
酒店、写字楼、商业、配套等主题概念中。
酒店定位主题概念
¾ 产权式酒店,通过合理回报模式设计,提高项目最终销售率;
¾ 商务酒店,利用商务功能的强化,对酒店目标客户进行细分,吸引更
多高档的商务客户。
写字楼定位主题概念
¾ 酒店服务式写字楼,利用强势酒店概念,为写字楼提供全面的酒店式
服务;
¾ 景观写字楼,利用感性办公空间,空中平台花园和大型广场塑造舒适
办公空间,打造都市景观办公概念
租售策略:销售为主;酒店先行销售;以租带售
价格定位
¾ 定价策略:市场定价原则;低开高走原则
¾ 具体定价:
保守定价:写字楼 5500 元,租 46 元;酒店 7500 元/平方米
拉升定价: 写字楼 6000 元,租 50 元;酒店 8000 元/平方米
前言
对于任一个房地产项目,地段是影响项目价值和市场空间最为关键的因素。房
地产行业也内就有一句广为流传的、十分经典的话——“地段、地段、地段”
(location,location,location)。
一个项目的价值在很大程度上取决于其地段属性。例如在城市中心,商务繁华
地段决定了区域内写字楼和公寓项目的高价值。当然,这种项目特定价值的形成也
不仅仅限于上述宏观方面的地段属性,中观、微观地段属性在其中也产生了较大的
影响。如中心商务区里的写字楼项目,由于与核心区域的关联程度,与外界的交通
联系方便程度等等,各项目往往都能形成一个自身特有的价值。
同时,正是不同地段项目特定价值的形成使得不同项目自然的形成了特定的目
标客户群体。这是客户群体在选择目标产品时,自身的需求属性和特点决定的。他
们根据自己的实际需求,以自身特有的消费或购买属性和特点进行项目的选择。换
言之,特定地段的特定项目面对的是特定的目标客户群体。因此,从这个角度来看,
项目的地段属性不仅决定了其特定的价值,而且还决定了其目标客户群体,对于未
来项目的市场空间产生了较大的影响。
综合而言,地段属性会对一个特定的项目产生强大的影响,对于特定地段的特
定项目,会具有自身特有的价值,面对的也是特定的客户群体。因此,对项目定位
而言,项目地段属性的研究就显得非常重要。项目定位首先必须充分体现出项目特
有的地段属性,才能真正最大的发挥项目应有的价值,充分利用特定目标客户群体
开拓市场空间。
当然,在考虑项目最终定位过程中,仅仅考虑其特定的地段属性也是远远不够
的。项目最终需要面对市场竞争,面对客户群体,因此市场的供需状况、竞争形势
以及未来市场的发展空间,也将对项目的定位产生强烈的影响。如果仅仅从地段的
角度考虑,而不考虑市场状况,项目的定位就很有可能在市场上遇到较大问题。这
就是说,在项目定位过程中,必须在考虑项目地段的同时,深入研究市场情况。
徐东项目的市场定位报告就是在详细分析项目地段属性和市场状况,充分结合
两者考虑的基础上,对项目的定位做出既能体现其地段价值又能较好适应市场的建
议。当然在这个过程中,项目本身的实际情况,也会影响到最终的项目定位,我们
也将对此进行深入的展开分析。
第一章项目地段分析
按照城市地理学的相关理论,任何地段的发展潜力不在地段的现状,而在于其
未来的城市发展及功能定位。因此,任何一个地产项目的成败,都必须放在城市发
展的大背景中进行考虑。威格莱斯分析法注重于从城市结构及其发展的脉落来研究
一个地段空间,认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘,方能确定其在城市发展
中的最佳功能定位。
项目地段分析旨在通过对项目地段的研究,找到本项目地段在现阶段城市发展
中的位置,并据此提出适合本项目发展的构思。
下面,我们将围绕着项目地段特征,从区域经济发展的角度出发,对徐东项目
区域地段的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市结构
中的位置分别展开分析,并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对项目地段的
研究。
一、区域地段的过去和现状
地段是地产开发的基点,对地段地理空间的了解和把握,是因势利导,挖掘其
在城市发展中的最大潜力,找到区域发展中该地段最佳有效定位的重要基础。
对于本项目,其宏观地段研究将重在武昌发展及历史文脉的梳理。中观地段研
究则着眼于徐东区域未来在武昌以及整个武汉市的发展。最终,本项目地块自身情
况的研究将成为微观地段分析的重点。
下面,我们将分别从宏观、中观、微观