文档介绍：北京房产律师靳双权办理的一起央产房限售纠纷(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)一、案情介绍2014年10月10日,鲍宏(甲方、出售方)、凤霞(乙方、买受方)在链家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)、《居间服务合同》及《补充协议》,约定:甲方将805号房屋出售给凤霞,该房屋性质为央产,房屋成交总价为250万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金20万元。该合同前附有提示,买受方应详细了解房屋的权属性质并要求出售方提供相关证明;如果是政策性保障类住房,在签约前出售方应当提供确认该房产符合上市条件的证明资料。居间合同约定乙方向丙方支付居间服务费5万元。《补充协议》约定,任何承诺必须以书面形式体现,否则任何一方或两方可拒绝配合继续履行合同。若甲乙双方有一方违约,则违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约,则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。上述合同签订后,凤霞于当日向鲍宏支付定金20万元,向链家公司支付了居间费用5万元。但希才称其于2015年3月21日与凤霞到涉诉房屋产权单位办理物业交接手续时方被告知,按照该单位最新通知,其所售房屋属于限售范围,依规定只能出售给单位内部职工。凤霞认为鲍宏作为该单位在职职工,在明知单位限制买卖的情况下,将房屋上市交易是抱有侥幸心理的;而链家公司亦存在房屋审核不当的问题。链家公司、鲍宏的行为损害了其利益,已然构成根本违约。根据法律规定及三方签署的相关合同约定,请求法院解除签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》,鲍宏退还定金15万元及利息,并按房屋成交总价250万元的10%向其支付违约金25万元;链家公司退还其5万元居间费用。鲍宏辩称自己并未抱有侥幸心理,其出售房屋的前提是2013年12月,其单位同意该房屋上市销售才实施的,但直至到与凤霞到单位办理物业交接手续时才被告知,单位最新政策涉案房屋只能卖给单位内部职工,这个政策属于内部通知,自己无法得知属于不可抗力。而链家公司对造成目前不能履行合同的结果负有主要的责任,作为房屋居间服务的专业性机构,应当具备涉及房屋买卖的相关法律知识,尤其是央产房的政策规定。在与凤霞签订合同时,中介公司应该要求其提供在央产房变更通知单,但他们并未提出该要求,也未履行相关告知义务。凤霞也未尽到注意义务。链家公司辩称对方双方签订合同时,自己的居间义务已经完成,其服务无瑕疵。法院查明805号房屋的现所有权人系鲍宏,2002年4月2日,鲍宏与所在单位签订《单位出售公有住房买卖契约》购买涉案房屋,在契约中规定,鲍宏如发生产权转移或继承等变更,应经过该单位同意,才能到房地产交易部门办理过户手续。该单位于2015年2月份发布《关于已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》,该通知中声明:本单位已确定已购公有住房上市出售限定的范围。本区域内的住宅房屋只能在职工内部(或本单位系统内部)进行交易。法院判决1、解除凤霞与鲍宏签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;2、解除凤霞与鲍宏及北京链家公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》;3、鲍宏于本判决生效后十日内返还凤霞定金20万元,并支付凤霞违约金5万元;4、链家公司于本判决生效后十日内退还凤霞居间费5万元;律师点评知名房产律师靳双权点评知名房产律师靳双权点评:买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合