文档介绍：万科幸福汇公馆营销策略报告
坐守朝阳门问鼎CBD
Contents 目录
2. 高端客户研究
3. 项目本体分析
6. 销售目标和策略
1. 市场环境认知
5. 项目营销调整建议
7. 金网络高端项目服务体系
4. 项目核心营销课题和关键对策
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市场环境认知
北京房地产市场整体环境
高端房地产市场表现
区域竞争环境
年初的市场沉浸在全球经济危机的阴影中,购房者信心极度低落,价跌量缩……似乎预示着全年市场的低迷;
初春,随着个别楼盘的大胆降价、主动促销,刚性需求重新站到市场前沿,撑起了半边天;
年中,随着经济环境的宽松,市场信心恢复,量价快速扩张、攀升;
年底,投资性购房、恐慌性购房发力追击,房价高企,再创新高!
因此,我们看到10年市场的现象是:
10年市场特点[1]——量价齐飞
10年市场特点[2]——供不应求
10年市场特点[3]——地王频现
10年市场特点[4]——五环崛起
回顾跌宕起伏的10年——
1、10年商品房销售均价触底企稳并快速反弹至高位,供需的严重失衡推动了价格同期增长11%,全年商品房均价达到了13799元/平米。
12月份当月商品期房销售均价已经达到15004元/平方米,比2010年1、2月份的房价水平提高38%,比2008年同期上涨18%。
10年盘点
10年盘点
2、10年北京市场供应大幅萎缩,成交量急速扩张,供需比68%,全年呈现供不应求的局面。
10年商品房批售面积1610万平米,%;商品住宅批售面积1119万平米,%;成为历年最低点。
10年商品房销售面积2362万平米,同比增长77%;商品住宅销售面积1880 万平米,超过了批售面积,开始消化存量房。
10年盘点——地王频现,地价屡创新高,“面粉比面包贵”
三环
五环
四环
六环
名称:顺义后沙峪地块
体量:17万平米;
容积率:;
楼面价:29859元/平米;
成交时间:2010-11-20;
开发商:大龙地产,隶属顺义区政府
名称:亦庄三羊地块
体量:27万平米;
容积率:;
楼面价:18014元/平米;
成交时间:2010-12-04;
开发商:远洋地产
名称:广渠路15#地块
体量:;
容积率:;
楼面价:14494元/平米;
成交时间:2010-06-30;
开发商:中化方兴
名称:朝阳区东风乡地块
体量:13万平米;
容积率:;
楼面价:23506元/平米;
成交时间:2010-12-17;
开发商:保利地产
名称:大兴枣园路地块
体量:28万平米;
容积率:;
楼面价:11654元/平米;
成交时间:2010-12-24;
开发商:中建地产
名称:奥体南区地块
体量:26万平米;
容积率:;
楼面价:18600元/平米;
成交时间: 2010-12-03 ;
开发商:中建国际和保利兴联合
10年地王年
50000元/㎡
40000元/㎡
30000元/㎡
橡树湾35000元/㎡
华贸城22000元/㎡
福熙大道19300元/㎡
K2海棠湾18000元/㎡
4、四环以内房地产项目进入高端豪宅时代,二环5万,三环4万、四环三3万,高价格和供应的稀缺性造成高端需求外溢;
五环外高端改善性项目迅速出现,高价值平台搭建,即将进入2万元时代。。
10年盘点——五环外高端项目崛起,迅速步入2万元时代
展望2011年的房地产发展趋势
经济复苏前景已然确立,经济增长对于房地产市场依赖性将大大削弱。
2011年,经济稳定复苏的前景已然确立,宏观经济政策已经不需要为保增长而担心,相反将更多地关注可能影响经济稳定增长的新情况新问题,包括经济领域的通货膨胀预期和资产泡沫,以及社会发展领域的民生保障和社会和谐问题。相应地,经济增长对房地产市场依赖性已经大大削弱;
可以预见,随着宏观经济环境的转变以及宏观经济政策的转向,2011年房地产业发展也将面临转变增长方式的结构性调整的压力。2010年房地产市场成交火暴,房价飞涨暴露出来的“消费与投资”以及“经济与民生”的冲突,正是房地产业长期稳定发展需要优先解决的重大课题,也势必成为国家未来对房地产业进行调控改造的新的优先着力点。解决房地产业自身暴露出来的问题,使房地产业能够长期稳定健康发展,将是2011年房地产调控政策的主要目标所在。
短期2011年房地产新政将影响房地产市场深度调整,长期目标是促使房地产行业健康发展。
总体来看,2011年中央和各地房地产新政主要着力于五个层面,即“促供应、稳自住,压投资,控信贷,重保证”
展望2011年的房地产发展趋势