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规划:将所有市场信息整理后,将对项目最有利的信息转化为技术语言。 需要先思考的问题: 1、地块位于城郊农村; 2、小产权; 3、客户为什么买? 4、客户的具体要求? 5、能提供什么? 6、规划方案的进攻性? 这样做其实就是一句话:我们必须赢在起跑线上。
前言
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一、前营销 房地产开发的第一项工作就是营销。 在已经取得项目用地的情况下,房地产的前营销可简化为项目策划和规划设计。实现项目策划和规划设计的有机契合是最大程度上实现成本控制、通畅现金流以及快速销售、迅速清盘的关键。 前营销绝对是战略问题,一招不慎,全盘皆输。而项目定位准确,规划设计操作精确,则大局基本已定,剩余的问题则属战术问题。
规划设计主题思想:
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1、以有利于销售为核心 2、以人为本 3、必须符合项目的定位 4、规划方案的进攻性 5、最佳投资收益率
规划设计主题思想:
二、规划设计五原则
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规划思路
济南房地产市场规划分析
周边竞争项目分析
客户需求分析
项目用地分析
策划方案
规划方案
投资收益分析
工作部署安排
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济南房地产水平处于中游,竞争还在以价格、促销、推广为主的较低层面进行。还没有达到以顾客需求为核心的较高竞争层面。在规划上的表现也就表现为无目的性。例如:路劲·御景湾。
济南房地产市场规划分析
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周边竞争项目分析
楼盘名称
建筑
位置
主力户型
面积
销控
规划特点
用途
大杨新区
多层
槐荫区政府对面
2室、3室
99、106、130
自住
玉周景园
多层
7路车终点站
2室、3室
58、91、112
自住
王府西区
多层
7路终点站
2室、3室
55、105、112
自住
水屯·四季绿城
多层
7路终点站南
2室、3室
73、97、129
自住
xx公寓
多层
xxxxxxxx
2室、3室
92、99、116
自住
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一、规划方面:
1、人车分流差;
2、建筑配比不合理;
3、缺少标志性符号;
4、小区布局;
5、景观、园林;
6、小区规模。
竞争项目总结
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二、户型问题
1、结构。动静分区、干湿分区、公私分区、隐显分区、动线
2、户型面积差别不大
3、户型配比缺少科学化
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三、功能分区有待进步完善
四、外立面设计风格的混乱
五、无项目开发主题
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