文档介绍：营销策划方案项目基本情况XX煤炭物流综合园区位于103省道沿线,距呼市58公里处。项目总占地2万亩,沿街商业总建筑面积为20余万平方米,包含A、B、C、D、E区,分两期开发建设。其中,一期为A、B区,总建筑面积为9万余平米。项目的SWOT分析虽然本项目地段位置较为优越,但只有充分认识到该项目的优缺点,并充分发挥其的优势,才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。Strength(优势)项目交通便利,位于103省道呼托连接线上,煤炭运输的交通要道;项目站在内蒙古自治区8337发展战略方向上,属政府扶持项目;商铺可融合汽配、餐饮、信息、交易、金融、办公等为一体;项目雄厚的开发实力,为项目发展奠定基础。◆发挥优势在项目的运作过程中,充分渲染项目的庞大体量、区位优势、交通的便利;在项目的运作过程中,强调该区域的发展前景和由此带来的商机;在项目推广时,利用XX的资金实力,增加置业者与投资者的信心。Weakness(劣势)项目所处地段目前人气不旺,尚不具备以人气带动商铺销售的条件;本项目周边是长着茅草的待开发地段,因而较为荒凉,对发展商业略为不足;103省道以自建为主,管理“脏乱差”成为沿线诟病;项目前方车流量较大,但以大型运输车辆为主,且经常存在堵车情况;项目周边消费人群少,一直不被投资客户看好;项目目前无法形成中心贸易区,无法拉动消费人群;近两年煤炭价格的回落,致使煤炭行业萧条,车流量相对减少。◆解决方法对项目进行市场定位,明确目标客户;加大宣传力度,不仅仅局限在内蒙,宣传覆盖与煤炭交易有关的城市;确定经营主题,从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;扩大推广力度,扩大商铺的曝光率与市场知名度;Opportunity(机会)依傍交通区位优势的发挥,辐射周边地区;周边乡镇的依托,带动项目一部分经济与拉动一部分消费人群;项目属西北地区最大的煤炭物流园区,升值发展潜力巨大;随着8337战略的指出,将会加速本项目的发展。Threat(威胁)国家对煤炭价格的宏观调控,使近两年煤炭价格下降,大型运输车辆减少;周边小型私营业主的增多,削减一部分消费人群;已成型的商业区(托县电厂、白庙子镇、新营子镇)对其影响较大;商业配套成型较慢限制了快速的发展能力。商业模式分析就目前的商业模式来看,主要有三种:一是综合性商业模式,二是专业性商业模式,三是主题性商业模式。(一)综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃,衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备,可以满足任一层次消费者的任一生活需求,并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动,拉动场内群体消费。从这一个角度去分析,此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者,而且聚人气、提消费,应该是理想的商场模式。但是,实际上这种模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验,中国亦不例外,这一模式所表现出来的老旧之态明显,所面临的危机很大。究其原因,在于品牌市场的进一步细分,消费者的需求不断的向个性化发展,使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意,而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度,没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间,都失去了一部分客户的青睐,从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。这种综合性商业模式适合于大规模的商场和大型纯商业物业,对于本项目的商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。(二)专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托,加深品牌与档次的细分,集中力量满足全体消费者的某一种特定需求,尤其是个性化、异质化的心理诉求。如呼和浩特有名的京源港国际汽配城,就是借汽配、汽车装饰的市场风云之势,在呼和浩特这个大的商圈背景下站稳了脚跟;再比如金盛台,全力揽括行业内的品牌精英,加大消费者的选择余地,力求做到使每个想买家居的消费者都不会转投其他商场的怀抱。这类商业模式的优势就在于针对性强,专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。但由于本项目位于人群较少,车流量较大的103省道沿线,对此类商业模式的发展产生一定的约束与制约,无法形成专题性的商业模式。(三)主题性商业模式主题的确定范围很广,无论是从文化层次还是人群分类抑或商品档次等任何一个角度去发挥,都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则,展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界,就是以人群分类为主题,围绕某一类人群的用品,这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤,进行有针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比,主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某一个行业,在商品种类上不具备占有绝对优势的市场平台,但它的目标客户群却是一定的,或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体,等等。对于这些群体来说,