文档介绍：第十四章土地增值税
第一节土地增值税概述
一、土地增值税的概念
是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。
我国长期以来对国有土地采取行政划拨、无偿占用,其直接后果是乱占滥用土地现象十分严重,土地管理相当混乱。为改变这种状况,国务院于1987年 4月1日颁布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》,并决定从即日起开征耕地占用税。1988年9月27日,又颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,开征城镇土地使用税。
但是这两种税对转让国有土地使用权的单位和个人取得的收益无法调节;对房地产转让收入的分配主要还是通过征收营业税、所得税、印花税和契税来实现,对外商的房地产转让,则征收工商统一税和所得税。随着市场经济的发展,土地市场逐步建立和完善,房地产业随之快速扩张,这对社会经济的发展和人民生活条件的改善发挥了积极的作用。
但与此同时也出现了一些问题,较为突出的是房地产市场过热,因而带来了明显的负面效应。为控制不利局面,规范交易行为,合理调节收益,维护国家权益,国务院于1993年12月12日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,决定自1994年1月全面开征土地增值税。
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二、土地增值税的特点
1、征税范围广泛
凡在我国境内转让国有土地使用权和房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税者外,均应按规定缴纳土地增值税。也就是说,凡发生应税行为的单位和个人,不分经济性质,也不分内资外资,不分中、外籍人员,均有缴纳土地增值税的义务。
2、实行按次征收土地增值税
在房地产转让环节按次征收,每发生一次转让行为,便根据每次取得的增值额征一次税。
3、采用扣除法和评估法计算增值额
土地增值税计税依据的确定,一般采用扣除法,即以纳税人转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额,所得余额即为计税依据。对旧房及建筑物的转让,以及对纳税人申报资料不实、成交价格偏低的,则采用评估法确定增值额。
4、实行超率累进税率
土地增值税的税率依据转让房地产的增值率设计, 按照累进原则实行分级计税。增值率高的,适用税率高;增值率低的,税率也随之降低。
5、以转让房地产取得的增值额为征税对象。
我国的土地增值税属于土地转移增值税的类型,将土地、房屋的转让收入合并征收。作为课税对象的增值额,是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目后的余额。
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三、土地增值税的作用
1、规范房地产市场秩序
土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象,执行超率累进税率,按次征收。是在一定程度上对房地产的投机炒卖起到了抑制。另外,在计算增值额时,允许扣除批租土地的出让金和用于改良土地的开发成本、费用,这既约束了降低出让金的行为,又激励了对国有土地的开发利用,较好地规范了房地产市场的交易秩序。
2、防止国有土地收益的流失
房地产业是第二产业中高附加值的产业,对房地产征税是地方财政收入的主要来源。我国开征土地增值税,防止了国有土地收益的流失,缓解了社会分配矛盾,增加了地方财政收入。
3、健全了地方税收体系
国家开征土地增值税,收入归地方财政,扩大了地方税收规模,完善了地方税收体系,促进了分税制财政体制的实行。
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第二节土地增值税的基本要素
一、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里的单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织;个人包括个体经营者。同时包括外商投资企业、外国驻华机构、外国公民及海外华侨、港澳台同胞。
二、土地增值税的征税范围
1、征税范围
(1)转让国有土地使用权;
(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
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2、征税范围的界定
对土地增值税的征税范围按以下标准界定。
(1)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地,其使用权是否为国家所有,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
(2)土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
(3)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。