文档介绍：房地产计划运营实战
博志成咨询集团高级顾问
某上市房地产集团运营总监
房地产计划运营实战培训
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课程目标
“运营管理”管什么?
如何做好计划运营管理?
如何搭建匹配的运营管理体系?
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课程构架
第一部分:房地产企业运营管理解析
——什么是运营管理?运营管理管什么?在企业的不同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适?
第二部分:如何构建房地产企业计划管理体系
——结合案例分析,从房地产企业的计划体系策划、计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理的对策和方法。
第三部分:如何搭建系统化的房地产项目管理体系
——以房地产开发流程为主线,系统地分析房地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出一些相应的解决方案。
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目录
第一部分:房地产企业运营管理解析
第二部分:如何构建房地产企业计划管理体系
第三部分:如何搭建系统化的房地产项目管理体系
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2、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点;
3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式;
1、什么是运营管理?运营管理管什么?
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先从房地产项目的管理目标谈起
房地产项目主要评价指标
财务纬度指标
收益类:净利润/结转收入/结转成本
效率类:销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率
资产类:NPV
资金类:经营性现金流/资金平衡时间
客户纬度指标
项目品牌:知名度/认知度/美誉度
客户满意度:规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修
等的客户满意度
运营纬度指标
进度:关键节点的达成
质量:设计图纸、工程质量等
安全:是否发生重大安全事故
专业管理:销售目标的达成、成本目标的达成
能力纬度指标
人员的培养,人员能力的提高
知识的贡献程度,利于后续项目管理的提升
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项目开发、经营目标责任书案例——
项目
数值
备注
除地价外项目总成本目标
68052
包括建安成本、管理费用、营销费用、财务费用、营业税和土地增值税
单位销售面积建安成本
4417
销售总收入
173959
税后净利润
17718
销售净利率
%
不同城市不同要求,但均需至少大于9%
IRR
%
不同城市不同要求,但均需至少大于15%
NPV
3381
项目从拿地到开盘时间
10个月
项目月均去化速度
80套
可用月均去化(套/月,或平米/月)表示
项目开发周期
25个月
参照集团颁布之项目基准开发周期
项目设计周期
150天
从拿地-施工图完成时间,参照集团技术管理部相关标准
项目的基本经济指标
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什么是运营管理?
——从本质上讲,运营管理就是在一定资源条件下,“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。
房地产项目目标
(财务、客户、运营、能力等目标)
人+ 钱+ 土地
运营管理
带来的疑问
运营管理管什么?
谁来管?
如何选择合适的运营管控模式?
……
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先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域”管什么?
知识领域
管理目标
管理内容
项目整体管理
保证项目有良好的整体计划,并得到执行和控制
进行整体规划,执行和控制
项目范围管理
保证项目完整地做项目该做的事情
明确定义项目该干哪些事情,并进行控制
项目时间管理
保证项目按进度计划完成
编制项目各类进度计划,并进行控制
项目费用管理
保证项目按预算完成
编制项目费用预算,并进行控制
项目质量管理
保证项目工作成果的质量
确定成果的质量标准,执行标准,检验工作
项目人力资源管理
保证人力资源最有效地被利用
规划项目的组织结构和人员,组成团队并进行团队建设
项目沟通管理
保证项目有良好的信息沟通
规划并进行项目信息的收集、发布,评估项目的执行状况
项目风险管理
保证项目受到的风险损失最小
识别、分析风险,制定应对措施,监控风险
项目采购管理
保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务
规范采购的全过程:采购计划、采购管理、合同管理等
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房地产项目运营管理基于项目管理“九大知识领域”的管里内容,更体现实战性
知识领域
管理目标
管理内容(运营管理范畴)
项目整体管理
保证项目有良好的整体计划,并得到执行和控制
明确项目的总体目标,并通过运营管理手段促使其顺利达成
项目范围管理
保证项目完整地做项目该做的事情
建立权责手册,明确项目的权则及各专业的分工
项目时间管理
保证项目按进度计划完成
编制并确定项目各类进度计划,并通过计划管理手段进行有效控制
项目费用管理
保证项目按预算完成
编制项目费用预算(营销费用、管理费用),明确项目成本目标,并进行控