文档介绍：第九章建设工程财务评价与功能评价考情分析: 08年07年06年单选题住宅评价指标计算(容积率) 建筑工程权重指标计算住宅评价指标计算(容积率)多选题住宅评价指标(安全性) 财务评价指标(分类) 财务评价指标评价标准综合题建筑功能评价计算(12分) 教材变化:在财务评价中略有改写,压缩表格。本章重点:; 、清偿能力指标的计算和评价标准。本章熟悉:;(住宅) 。第一节建设工程财务评价一、财务评价概述(一)财务评价的工作程序及内容(了解) 考察拟建项目的盈利能力、偿债能力,据以判断项目的财务可行性的方法。进行不确定性分析----盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。(二)财务效益和费用识别和计算(熟悉) (1)建设项目总投资:建设期贷款利息(与第七章对应的四块构成) (2)流动资金:宜采用分项详细估算法。(3)经营成本=总成本―折旧费―摊销费―利息支出(用现金支付的成本) 总成本=外购原材料、燃料及动力+工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+利息支出+其他费用(4)税金:销售税金及附加、所得税。(5)维持运营投资:投入一定固定资产才能维持正常运营。在现金流量表中作为现金流出。(三)财务评价指标体系(掌握) :动态指标 :盈利能力指标、生存能力指标。(新改写) 二、财务评价报表(熟悉) 表用于计算哪些指标?表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相对重要些。(一)现金流量表 :项目财务盈利能力分析的指标。财务净现值、内部收益率、投资回收期。 :(1)项目投资的: 流入:收入、固定资产余值、回收流动资金。(后两项在最后一年收回) 流出:建设项目投资、流动资金、经营成本和税收。注意:①调整所得税以息税前利润为计算基数;融资前! ②投资已按一次性支出作为现金流出了,不能再以折旧、摊销等方式计现金流出; ③以全部投资为计算基础,不计利息。(2)资本金的: 流入:与全部资金流量表相同; 流出:借款本金偿还和利息支付作为现金流出。其他与全部资金流量表相同。注意:①所得税以应纳税额为计算基数;融资后! ②偿还本金有两部分:借款还本付息中的本年还本额;流动资金借款本金偿还; ③利息包括:流动资金借款利息、长期借款利息。(二)利润与利润分配表 :总投资收益率、资本金净利润率。 :(1)企业亏损:可以在5年内在税前弥补亏损。(2)法定盈余公积金:公积金按10%提取;按一定比例提取任意公益金。内资、外资的不同。(3)投资者的利润分配:按顺序分配。未分配利润可用于借款或弥补亏损。(三)财务计划现金流量表财务生存能力分析,实现财务的可持续性。(四)资产负债表计算资产负债率,进行清偿能力分析。(五)借款还本付息计划表 :偿债备付率、利息备付率指标。 :折旧费、摊销费、未分配利润。不考虑流动资金的偿还 :5种,计算题中注意题给约定还款方式(1)最大额偿还方式: (2)逐年等额还本、年末付息方式: (3)本利等额偿还方式: (4)年末付息、期末一次还本方式: (5)期末本利和一次付清方式: :建设期:当期还本付息为零; 生产期:还本付息按约定方式;付息可以根据期初借款余额结合贷款年利率求得。三、财务分析指标(一)项目盈利能力分析指标(掌握) : (1)定义:将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。经济含义是净现值等于0,说明不赔不赚,收益与投资相抵;小于0,赔了;大于0,赚了。(2)评价标准:FNPV≥0。越大越好(3)折现率与净现值呈倒数关系:折现率越大,净现值越小;折现率越小,净现值越大。 : (1)定义:项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。经济含义是净现值等于0时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。(2)计算时用插值的方法,i1与i2的差不超过2%。例如:i1为10%,i2为15%就不行,只能用12%。(3)评价标准:FIRR≥ic。财务内部收益率≥基准收益率或目标收益率。越大越好 : (1)定义:项目投资现金流量表中累计净现金流量由负变为零的时点。收益抵偿投资所需的时间。(2)计算: 投资回收期=累计净现金流量首次为正值的年数-1+ (3)评价标准:Pt≤Pc投资回收期≤基准回收期。越短越好 :正常年份的年利润总额与投资总额的比率。静态指标投资总额=固定资产+流动资金●评价标准:≥同行业,财务能接受 : ●评价标准:≥同行