文档介绍：唐延路西高科技国用(2004)字第24185号地块 项目定位规划简报项目
2009年5月
目录
一、项目地块特性分析
二、市场竞争分析
三、产品定位研究
四、项目规划设计建议
五、项目投资收益分析
六、项目开发策略与风险规避
PART 1: 地块特性分析
认识自己,把握未来。
项目地块概况
项目位于西安高新技术产业开发区,唐延路创意产业带与科技四路十字东南角。,综合用地,土地年限2002-2052年。临唐延路面南北长约200米,东西宽约100米,地形平整方正。
地块优势:
1、唐延路是连接高新一期和三期纽带,后期发展和升值潜力巨大;
2、稀缺地段,配套完善,项目面临唐延路绿化带,面宽200米,得天独厚;
3、具备多种物业类型开发的先决条件。
地块限制和开发目标
地块限制:
1、综合用地,政策允许的方向为办公或公寓及配套商业;
2、项目总占地40亩,,规划总建面约14万㎡;
3、项目南部有地裂缝,影响整体布局;
4、东部有心桥佳苑、亮丽住宅楼位,影响整体布局;
5、高新区管委会要求项目整体外观符合公建外观要求。
开发目标:
1、当前市场环境下,低风险、稳健操作;
2、保证正常利润的情况下,快速回笼资金;
3、依据项目自身条件,通过滚动开发,解决项目开发资金。
4、实现区域地标性建筑群;
5、打造项目品牌及地电企业品牌。
项目开发方向初判
可开发的物业类型选择
1、纯住宅:受土地性质和年限等因素限制,纯住宅不具备开发条件。
2、写字楼:唐延路规划为高新区创意产业带,办公氛围浓厚,开发条件成熟,但写字楼一般为现房或准现房销售,无法实现快速营销。
3、公寓:项目地块及周边配套条件具备公寓开发条件,客户群相对于写字楼更大,资金回笼相对于写字楼较快。
4、商业:项目自身有商业配套需求,同时区域商业需要提升。商业价值高,是项目利润实现的关键点,但回款要在后期才能实现。
项目开发方向决定了项目整体定位和价值实现,必须重点研究。
PART 2: 市场竞争分析
认清环境,控制风险。
项目
位置
总建面(万㎡)
余量
(%)
面积(万㎡)
价格
(元/ ㎡)
项目
位置
总建面(万㎡)
余量
(%)
面积(万㎡)
价格
(元/ ㎡)
高新区一期范围项目
旺座
国际城
科技路与唐延路口东南角
15
60
9
6400
印象大厦
高新路十字南
100
认购6200
未售
唐延国际
唐延路3号
5
6150
朗臣大厦
高新四路中段
50
5400
CLASS
唐延路与科技五路东北角
40
6500
林凯大厦
高新路金鹰广场对面
100
未售
橡树街区
沣惠路与科技六路西南角
15
6200
高新区二期范围项目
望庭国际
高新路80号
10
35
5700
洛克大厦
唐延路与科技五路交汇处南
10
5900
数字365
沣惠南路34号
25
4800
唐沣国际
沣惠南路与科技三路交汇处
85
3
6500
高新区三期范围项目
冠城国际
唐延路中段
100
未售
汇鑫IBC
三期管委会西侧
一期7万
共14万
80
5800
银河新坐标
唐延路25号
10
LOFT
7900
绿地SOHO
锦业路
二期待定
余40%
3
平层5400
LOFT6200
领先时代
科技五路高新路西南角
30
4600
粤汉
国际
锦业路38号
二期约5万
待建
待建
无
2006年至今规划写字楼项目17个,㎡,
㎡,㎡,规划待建约12万㎡以上。
西高新写字楼市场供应及销售状况
旺座国际城
唐沣国际
洛克大厦
冠城国际
粤汉国际
朗臣大厦
一、市场概况
1、2006年至今规划写字楼项目17个,㎡,㎡,㎡,平均年度销量约15万㎡,总体销售状况不理想;
2、市场整体销售均价约5500元/㎡,实际成交价约5200元/㎡;
3、LOFT和跃层产品少,销售不理想,市场接受度较低;
4、未来3年写字楼开发热点从高新区二期移至三期,新的市场供应集中在三期。
二、市场及产品分析
1、随着高新区的发展,办公主