文档介绍：基于经济可行性要求的居住用地容积率控制
【摘自】城市规划—2012—11—P70
【作者】刘骏蒲蔚然
【作者简介】
刘骏(1969-),女,重庆大学建筑城规学院博士研究生,山地城镇建设与新技术教育部重点实验室系主任,副教授。
蒲蔚然(1 969),男,,重庆市区县重要地区规划设计办公室副主任,教授级高级工程师。
【摘要】
经济可行性要求是控制性详细规划编制的一大重点,集中体现在对居住用地的建设强度控制上,过高或过低都不符合科学发展要求。控制性详规方案要在社会、经济、环境效益兼顾的前提下,通过运用客积率的杠杆作用,合理调控楼面地价,从而保证经济可行性。因此,经济可行性控制方法应该在合理的房价和适当的居住用地建设强度之间找准关系。为此一要发挥政府职能,控制好搂面地价在房价中的比重,二要通过合理调控客积率以降低楼面地价。按照这一前提,本文提出了一项基于地价和房价因素条件下的容积率计算公式,用以确定居住用地的客积率低限值,保证控制性详规方案的经济可行性。
【关键词】
居住用地;控制性详规;经济可行性;建设强度;客积率
控制性详细规划中的经济可行性控制集中表现在对用地建设强度的控制上。用地建设强度控制不单是一个纯粹的专业技术问题还和社会经济发展息息相关。,是一个亟待解决的问题。
1 用地建设强度控制与经济可行性评估
从现实的角度看,《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)确定的8大建设用地类型中,公共管理与服务用地、工业用地、物流仓储用地、公用设施用地等受相关规范和专业要求限制,一般不会在建设强度要求上有太多出入;绿地及交通设施用地等几乎不涉及建设强度问题;商业服务业设施用地的建设强度也主要受基础设施条件和景观风貌要求控制。只有在确定居住用地的建设强度时面临的矛盾和挑战才最大。
居住用地建设强度是经济可行性要求的主要内容
居住用地的建设强度控制问题与社会、经济、环境效益关系最为紧密。当居住用地的建设强度过大,居住人口将会相应增多,基础设施和绿地人均拥有量随之减少,社会配套服务设施无法满足要求,产生出一系列社会问题社会效益和环境效益降低。反之,如果居住用地建设强度过低
,除造成土地使用浪费外,要么会困为建设用地的边际成本增加减少了建设单位的经济效益,让方案失去经济可行性。要么会导致房价过高引发社会问题降低了社会效益。
长期以来,规划人员在控制性详规的编制过程中,一般着眼于对居住用地建设强度上限的研究而忽略了对建设强度下限的论证,这样的结果常常造成居住用地容积率偏低而缺乏可实施性规划方案的经济可行性不高,在后期实施过程中反复进行容积率修改等等弊端。居住用地的容积率到底要达到多少才能满足控制性详规方案的经济可行性要求?这是一个问题。
1 .2 探索居住用地建设强度控制的经济可行性评估
针对这个问题,近年来在控制性详规方案编制中相继出现了多种类型的经济可行性评估方法,以验证居住用地的建设强度是否满足经济可行性要求。基本思路是通过居住用地建成后的收益和投入的成本进行比较,前者大于后者(或超过一定的百分比)即证明经济可行性成立。这项工作必须建立在下列各项数据完备的基础上通过一系列计算才能完成。
按照控制性详规方案确定的居住用地容积率计算出项目的建设面积,还需要计算出绿地、道路及硬质场地等等面积,作为总体评估的基数。
l (1)工程费用,含建筑工程费、设备安装工程费、三通一平土石方费用、地面景观(软、硬质绿化环境)建设费、场地综合管网建设费规、划道路广场工程建设费等等。
(2)设用地费用,即建设用地的获取成本。
(3)技术咨询费,含项目论证费、工程勘察设计费(建筑设计费、景观环境设计费、场地初勘及详勘地质报告费用)、施工图审查费、环境影响评价费、招标代理费、工程造价咨询服务费、工程建设监理费等等。
(4)工程相关费用,含城市建设配套费、供电配套工程费、防雷工程设计审核费、有线电视安装费、人防工程易地建设费等等。
(5)工程建设管理费,含建设工程规划综合费、建设工程质量监理费、建设工程综合服务费、白蚂蚁防治费等等。
(6)开发间接费及“三项费用”,含房地产开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用等等。
(7)综合税金
按照可销售住宅和部分商业门面的建筑面积及市场的销售单价计算出项目销售收入.
根据比较项目综合开发成本和项目销售收人情况,相应计算出基本利润率和总利润率,最终得出方案是否具有经济可