文档介绍：房地产项目融资主讲人:郑家运律师1、外资:《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006】171号)开始收紧;《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函【2007】50号)之后,很难获批。~~~~可能的路径:(1)返程投资——《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》(2005年10月21日汇发[2005]75号)、《境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理操作规程》(汇发〔2011〕19号)。【2007】50号文:严格控制。(2)外商投资企业境内再投资——《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》(外经贸部、工商总局2000年第【6】号令)第7条:鼓励、允许类直接登记;第9条限制类先批复再登记。部分地区有成功先例。一、融资渠道第*页2、银行《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号):(1)取得四证;(2)项目资本金(所有者权益)比例35%;(3)无国土资源部门、建设主管部门查实的囤地、囤房行为;(4)不得接受空置3年以上的商品房为贷款的抵押物;(5)对房地产开发企业只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放贷款;(6)原则上只能用于本地区的项目,不得跨地区使用。异地使用须报备。第*页3、信托公司除部分信托公司房地产信托产品被叫停外,信托公司仍可以窗口指导方式继续发行房地产信托产品,产品特点:纯贷款或者纯股权。4、PE私募基金积极寻机进入房地产领域。四种主要融资方式中,着重介绍第3、4种。第*页1、筹资能力强大。2、融资成本高,融资方需要精确计算,避免项目被拖垮。3、融资方式灵活:债权、股权、夹层,可满足项目前期资金需求以及重复融资需求。4、可跨地区融资。5、融资期限长。二、信托融资(1)——特点第*页信托公司(受托人)信托计划信托委托人融资方交付信托资金分配信托利益管理、运用、处分支付融资款返还融资成本和本金特定资产收益监管信托财产保管保管银行项目担保①②④⑤债权或者股权交易③⑥提供担保二、信托融资(2)——流程图第*页二、信托融资(3)——流程说明(一)、信托端1、设立信托计划信托公司发起集合资金信托计划,发行信托单位(受益权),募集资金。信托计划募集期限届满,且达到募集资金的下限,信托计划成立;如果在募集期届满前,信托资金提前募集到位,则信托募集期提前结束,信托计划提前成立。在信托期限内,信托公司按照《资金信托合同》的约定对信托资金(信托财产)进行管理、运用和处分,即向融资方发放贷款、受让股权或者其他权益。信托计划预定期限不能少于1年,预期投资收益率明示。第*页2、信托结构的精巧化——单一结构:受益权不分期、不分层。——复合结构——向基金模式演进(1)分期——增发募集,可长期甚至永久性存续。(2)分层——优先级和次级,次级起到增信和收益节流的作用,次级/优先级≤1/3。(3)分期+分层——案例:优先级(定期增发、开放赎回)、中间级、次级、T类(做市商)第*页3、信托文件《资金信托合同》;《计划说明书》;《认购风险申明书》;《保管合同》第*页(二)、资金运用端1、资金运用方式:——贷款——股权投资——夹层第*页