09第四篇房地产市场的宏观经济分析之第九章 房地产周期.ppt

文档介绍：与国民经济增长过程中的周期波动现象相似,房地产在发展过程中也客观存在着周期波动。
房地产周期波动的基本原理
房地产周期波动的形成机制
房地产周期的计量与监测
房地产周期波动实证分析
经济周期理论概述(P170)
房地产周期的概念

房地产周期波动的形态
房地产周期与宏观经济周期的关系
房地产周期的概念
房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响,以及房地产业本身运动规律的制约,在其发展过程中,一般会表现出周期性波动。
经济活动水平
实际经济活动
(实际增长曲线)
谷底
扩张
谷峰
萎缩
长期增长趋势
房地产周期的概念
经济活动水平
实际经济活动
(实际增长曲线)
谷底
扩张
谷峰
萎缩
长期增长趋势
房地产波动包含房地产经济的各个层面:
房地产投資
房地产价格
房地产交易量
房地产空置量(率)
房地产业就业水平
房地产周期的概念
经济活动水平
实际经济活动
(实际增长曲线)
谷底
扩张
谷峰
萎缩
长期增长趋势
广义房地产经济周期:从房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动;
狭义房地产市场周期:从微观角度分析房地产市场扩张和收缩的波动交替状态。
房地产周期的概念
经济活动水平
实际经济活动
(实际增长曲线)
谷底
扩张
谷峰
萎缩
长期增长趋势
研究房地产周期,可以把握房地产业和房地产市场的发展规律,从而指导实践并减少实践的盲目性。
有利于指导政府进行宏观调控(反周期干预政策)
有利于投资者进行经营决策(时机选择)

同宏观经济周期一样,房地产周期波动的阶段也可分为扩张和收缩两个阶段:
扩张阶段包括复苏与增长和繁荣两个两阶段;
收缩阶段包括危机与衰退和萧条两个阶段。

由于需求增加,而供给依然维持在较低水平,房价开始上涨,房地产交易量有所增加,空置率降低。
伴随着房地产复苏,与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展,由此推动了房地产业的进一步扩张。

房价持续上涨,开发规模进一步扩大,各类市场交易数量激增,整个房地产业呈现出兴旺发达的景象。
房价越来越高,市场一片乐观情绪,投机者活跃,迅速形成并不断加大房地产泡沫。
当价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外,而仅靠投机资金支撑时,房地产周期由盛转衰,预示着危机与衰退阶段的到来。

房价持续上涨一段时间后,市场供求规律开始发生作用:房地产需求下降,房价不再持续上涨,空置率开始上升,租金下降,房地产投资项目减少,已投资建设的房地产项目风险加大。
受一些突发性利空消息或事件影响,房地产价格急剧下挫,房地产泡沫开始破灭,加速房地产的衰退。