文档介绍：《》
背景分析
目标及核心
问题界定
目标下策略
市场背景
区域市场分析
项目本体
核心价值挖掘
目标分析
竞争分析
问题界定
项目推广策略
项目营销策略
项目营销执行计划
项目整体定位
客户定位
形象定位
产品定位
价格定位
目录(CONCENT)
本报告的思路及框架
武汉宏观市场走势:2010年内需求存在,以刚需表现为主,市场短期内表现不明朗
2009年1季度至2010年1季度武汉市商品住宅呈现去化量远远大于新增供应量,同时15个月内大量去化前期市场存量产品,市场内供应比例得到一定程度优化;
但是新增供应与去化量有逐渐呈现反比趋势,新增供应逐渐放大,而进入2010年一季度去化量出现下滑,随新政效应进一步深化,供求比例有呈现反差趋势。
房地产市场概况
背景分析
宏观调控实施百日,武汉主城区楼市销售量呈现价滞量跌局面,今年5月份,%,%。至今年6月份,%,%,市场观望情绪浓厚,宏观调控政策的持续执行下,武汉楼市降温明显,进入僵持期。
7月份企稳回升,%,市场正进入缓慢的复苏期。
房地产市场概况
背景分析
数据来源于亿房网
商品房供应逐年减少,市场供应呈现紧缺
年度住宅建设面积逐步缩减,保障性住房保持不变,但总体占比呈现上升趋势
2008年城市居民住房计划建筑面积1031万平米,占25 %;2009年计划建筑面积1004方米,占24%;2010年计划建筑面积722万平方米,18%;2011年计划建筑面积695万平米占17%;2012年计划建筑面积648万平方米,占16%。
廉租住房、经济适用住房建设量的年度计划:规划期内,廉租住房、;其中,2008年316万平方米,占31%,2009年200万平方米,占19%,2010年170万平方米,占17%,2011年170万平方米,占17%,2012年169万平方米占16%。
2010年新建廉租住房1万套,完成廉租住房配房租赁1万户。廉租住房租金补贴提标扩面,,实现符合条件的低收入住房困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。
房地产市场概况
背景分析
历年调控政策出台,但于市场作用效果表现不强
历年调控回顾
国八条
国六条
国四条
国11条
时间
2005年4月28日
2006年5月17日
2009年12月14日
2010年1月10日
出处
国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”
国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》
国务院常务会议提出四条政策<br稳健康发展的通知
政策基调
稳定房价
稳定房价
遏制房价过快上涨
遏制房价过快上涨
措辞变化
比较单纯的关注房价问题
政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡,措施更为细致,问题针对性被强化,而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段
从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代,房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构,压房价,抑投机”
随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期
市场影响
房地产市场只出现了短暂的观望,但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨,房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决
政策被逐渐架空,高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在
被视为打压房地产市场重要信号,但是2010年仍然会实行宽松的货币政策,加上市场存量等因素,业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用
政策有利于抑制短线炒家,正面作用无容置疑。与此同时,由于我国经济复苏的势头愈加明显,新政的威力难比2007年,市场有可能在经过一段观望期后重新恢复活跃
房地产市场政策概况
背景分析
调控政策频繁出台,至六月调控力度逐渐弱化,开始进入效果监控期
近期房地产调控策略
序号
时间
措施简要
序号
时间
措施简要
1
中央经济工作会议:明年要增加普通商品住房供给
11
银监会:银行不得对投机投资购房贷款
2
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
12
住建部:加快保障房建设遏制房价过快